Реализация заложенного имущества осуществляется. Порядок реализации залогового имущества. Схема участия в онлайн-аукционе

Часть 3 ст. 78 Закона об исполнительном производстве, вводя правило о реализации заложенного имущества в интересах залогодержателя-взыскателя в порядке, установленном для реализации заложенного имущества, указывает на то, что данный порядок установлен Законом об исполнительном производстве с учетом особенностей, предусмотренных другими федеральными законами, а именно гл. X Закона об ипотеке, ст. 28.1 Закона о залоге и др.

Реализация движимого заложенного имущества в интересах взыскателя-залогодержателя производится по правилам, установленным ст. 350 ГК, п. 2 ст. 28 Закона о залоге, реализация недвижимого заложенного имущества в интересах взыскателя-залогодержателя - по правилам, установленным ст. 56-61 Закона об ипотеке, реализация движимого и недвижимого заложенного имущества в интересах взыскателя, не являющегося залогодержателем с учетом положений ч. 3 и 4 комментируемой статьи, - по общим правилам реализации имущества должника, установленным указанным Законом.

Реализация заложенных ценных бумаг и заложенных имущественных прав производится в порядке, установленном для реализации ценных бумаг и имущественных прав ст. 87 и 89 Закона об исполнительном производстве, с учетом того, что к реализации имущественных прав в отношении недвижимого имущества относятся также положения о реализации заложенного недвижимого имущества, указанные ниже.

Поскольку обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется путем реализации заложенного имущества и обращением полученных денежных средств в погашение задолженности, судебный пристав-исполнитель не вправе обратить взыскание на заложенное имущество путем перевода права собственности на это имущество залогодателя на взыскателя без прохождения процедуры реализации, установленной Законом об исполнительном производстве, если об этом не достигнуто соглашение в договоре о залоге.

Реализация движимого заложенного имущества в интересах взыскателя-залогодержателя производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Законом об исполнительном производстве с изъятиями, установленными ГК и Законом о залоге, а именно:

1. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда об обращении взыскания на предмет залога, а в случае обращения взыскания на заложенное имущество - постановлением судебного пристава-исполнителя - по соглашению залогодателя и залогодержателя, т.е. взыскателя и должника. Поскольку ГК не содержит указаний об определении начальной цены заложенного имущества при недостижении соглашения о начальной цене между должником и взыскателем, имущество выставляется на торги по оценке, производимой судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном ст. 85 Закона об исполнительном производстве.

2. Взыскатель-залогодержатель вправе оставить за собой реализуемое заложенное имущество после объявления первых торгов несостоявшимися по договору купли-продажи с должником-залогодателем и на условиях этого договора, в том числе и о цене. ГК в этом случае не ставит в зависимость соглашение о цене между залогодателем и залогодержателем с начальной ценой или оценкой судебного пристава-исполнителя. Не исключено, что при этом могут быть нарушены права третьих лиц, в том числе других взыскателей. В любом случае третьи лица вправе обратиться в суд за защитой своих интересов.

3. Повторные торги по заложенному движимому имуществу назначаются судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном ст. 92 Закона об исполнительном производстве. При объявлении несостоявшимися повторных (вторичных) торгов взыскатель-залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой по цене не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на вторичных торгах, что в некоторых случаях может расходиться с ценой аналогичного предложения взыскателю, установленной в соответствии со ст. 87 и 92 Закона об исполнительном производстве.

4. Взыскателю-залогодержателю предоставляется месяц со дня объявления повторных торгов несостоявшимися для решения вопроса об оставлении за собой предмета залога. Если он не воспользовался правом оставить за собой предмет залога, договор о залоге прекращается. Следовательно, в этом случае заложенное имущество реализуется по общим правилам реализации имущества должника, установленным Законом об исполнительном производстве, другим взыскателям указанное имущество возмездно передается судебным приставом-исполнителем в порядке, установленным ч. 12 и 13 ст. 87 названного Закона.

5. Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство.

Порядок реализации недвижимого заложенного имущества при обращении на него взыскания установлен ст. 56-61 и 62.1 Закона об ипотеке и состоит в следующем.

1. Реализация имущества должника путем продажи с публичных торгов или по соглашению сторон на аукционе. При этом порядок реализации с публичных торгов и на аукционе резко различается. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются судебным приставом-исполнителем, а аукцион - залогодержателем по соглашению с залогодателем, т.е. без участия судебного пристава-исполнителя. В Законе об исполнительном производстве термин "аукцион" использован несколько в ином смысле. Предусмотренная ч. 3 ст. 87 названного Закона реализация недвижимого и некоторого другого имущества должника путем проведения открытых торгов в форме аукциона не предполагает какого-либо влияния соглашения между должником и взыскателем на порядок организации и проведения торгов, которые проводятся в порядке, установленном ст. 89 Закона об исполнительном производстве.

2. Реализация имущества должника путем проведения аукциона не входит в компетенцию судебного пристава-исполнителя.

Перечень заложенного недвижимого имущества, которое может быть реализовано путем проведения аукциона, и исключения из этого перечня, порядок проведения аукциона установлены ст. 55, п. 2 ст. 56, ст. 59, п. 4 ст. 62.1 Закона об ипотеке, ст. 447-449 ГК и ст. 38.1 ЗК.

Роль судебного пристава-исполнителя при проведении аукциона состоит в том, чтобы учесть сумму, полученную взыскателем в результате проведения аукциона, в счет исполнения требований по исполнительному документу, обеспеченному залогом имущества, реализованного на аукционе, и предотвратить нарушение прав других взыскателей. В случае, если нотариально удостоверенное соглашение между должником и взыскателем о проведении аукциона (которое может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество и только в отношении некоторых видов имущества) или судебный акт о реализации заложенного имущества путем проведения аукциона не соответствует интересам других взыскателей, интересам исполнительного производства или соглашение между должником и взыскателем заключено в отношении имущества, которое не может быть реализовано путем проведения аукциона, судебный пристав-исполнитель вправе предоставить заинтересованным лицам возможность обратиться в суд за защитой своих прав или самостоятельно обратиться в суд, принявший указанный судебный акт или выдавший исполнительный документ, в порядке, предусмотренном ст. 32, 37 и 38 Закона об исполнительном производстве.

В случае объявления всех аукционов, предельное количество которых определено организатором аукциона или соглашением залогодержателя и залогодателя, несостоявшимися, ипотека недвижимого имущества прекращается, и на него судебным приставом-исполнителем может быть обращено взыскание по общим правилам обращения взыскания на имущество должника, установленным Законом об исполнительном производстве.

В случае объявления первых торгов несостоявшимися в течение 10 дней после этого взыскатель-залогодержатель вправе с согласия залогодателя (должника) приобрести заложенное имущество по его начальной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Учитывая это положение, судебный пристав-исполнитель в этом случае обязан направить взыскателю предложение оставить заложенное имущество за собой на указанных выше условиях, а должнику - предложение о даче согласия на приобретение имущества взыскателем.

В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися взыскателю-залогодержателю после такого объявления предоставляется один месяц для оставления предмета ипотеки за собой. Если он этим правом не воспользовался, то ипотека (залог недвижимости) прекращается, нереализованное имущество предлагается другим взыскателям должника и полученная сумма распределяется между взыскателями без учета преимущественного права взыскателя-залогодержателя.

Следует учитывать, что ст. 62 Закона об ипотеке предусмотрены особенности для проведения торгов (в том числе исключена возможность передачи после признания первых и вторичных торгов несостоявшимися взыскателю кредитной организации) в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (а также если государственная собственность на них не разграничена), предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обеспечивающих возврат кредита для строительств объектов инженерной инфраструктуры на данных земельных участках.

Положение ч. 4 статьи 78 наряду с п. 2 ст. 64 ГК как раз и содержит изъятия из преимущественного права залогодержателя на удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества. При недостаточности у должника имущества для удовлетворения требований всех взыскателей из стоимости заложенного имущества преимущественно перед залогодержателем могут быть удовлетворены требования взыскателей без соблюдения очередности удовлетворения требований (ч. 1 ст. 111 Закона об исполнительном производстве).

На основании изложенного можно сделать следующие общие выводы.

1. Необходимо пересмотреть законодательный подход к определению формы соглашения о внесудебном взыскании заложенного имущества: перейти от нотариального удостоверения согласия залогодателя к нотариальному удостоверению соглашения - в отношении движимого имущества, к государственной регистрации соглашения - в отношении недвижимого имущества.

2. Целесообразно внести изменения в перечень исключений из общего правила о допустимости заключения соглашений о внесудебном порядке реализации заложенного имущества: распространить возможность внесудебного порядка на случаи ипотеки предприятий, а также на случаи, если для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа и такое согласие было получено.

3. Для обеспечения возможности практического применения норм об исполнительной надписи необходимо установить, что возбуждение исполнительного производства должно осуществляться непосредственно на основании исполнительной надписи нотариуса.

4. Целесообразно отменить возложение на нотариуса не свойственных ему функций при совершении исполнительной надписи, исключив из Основ законодательства РФ о нотариате положения, устанавливающие обязанность нотариуса по извещению залогодателя и проверке обоснованности его возражений.

5. Для повышения эффективности процедуры реализации заложенного имущества целесообразно предоставить кредитору право выбора между процедурами реализации в рамках исполнительного производства и в соответствии с порядком, установленным гражданским законодательством, в любое время до проведения торгов.

Чтобы понять, стоит ли покупать на торгах заложенные в банке автомобиль, новостройку или земельный участок со скидкой 70-90%, следует знать порядок реализации залогового имущества, а также последствия его покупки.

На торгах по банкротству есть категория лотов, цена на которые падает особенно низко, часто до 5-10% от начальной стоимости. Пометка в описании лота «находится в залоге» создает повод для огромной скидки и снижает конкуренцию, потому что многие не знают, как продать залоговое имущество после покупки…

Что такое залоговое имущество?

Выдавая клиенту крупный заём, банк заботится о том, чтобы обеспечить возврат своих денег в том случае, если заемщик не сможет с ним рассчитаться.

При оформлении кредита на большую сумму финансовая организация требует залог - имущество клиента, которое в худшем случае можно будет продать, чтобы погасить его долг.

В качестве обеспечения залога обычно указывают:

  • коммерческую и жилую недвижимость (например, при оформлении ипотеки заём предоставляется под залог приобретаемой квартиры или дома);
  • земельные участки;
  • автомобиль заемщика.

Параллельно с договором кредитования составляют договор залога имущества. Клиент выступает в роли залогодателя, а банк - в роли залогодержателя.

Если заемщик не исполняет своих обязательств по договору кредитования, банк вправе обратиться в суд и взыскать залоговое имущество, чтобы продать его на торгах и вернуть свои деньги.

Процедура реализации залогового имущества

Способ и особенности проведения процедуры зависят от комплекса факторов, начиная от вида залога и заканчивая нюансами договора.

Общий порядок реализации залогового имущества на торгах согласно ГК РФ

  1. Банк направляет заемщику претензию с подробным описанием допущенных им нарушений договора займа и уведомляет о том, когда передаст дело в суд в случае неисполнения обязательств.
  2. По истечении срока, установленного претензией, дело передается в суд.
  3. Если суд принимает решение в пользу банка, приставы изымают предмет залога и организуют публичные торги для его продажи.
  4. Должник должен получить уведомление о проведении торгов не позднее, чем за 10 дней до дня старта аукциона.
  5. Объявление о дате проведения торгов, характере и стоимости имущества размещают в СМИ в срок от 1 месяца до 10 дней до назначенной даты.
  6. Каждый участник аукциона вносит задаток (примерно 5% от начальной стоимости).
  7. Участник, предложивший наибольшую сумму, становится победителем.

Он должен внести всю сумму в течение 5 суток со дня проведения торгов, после чего с ним заключают договор и он становится собственником объекта.

Однако при продаже залогового имущества на аукционе по банкротству есть несколько важных нюансов, которые и делают покупку такой выгодной…

4 способа реализации залогового имущества

1. Безусловный

Если по решению суда залог перешел в собственность банка, то финансовая организация продает имущество в обычном порядке.

2. По соглашению сторон

Если кредитор и заемщик смогли договориться о реализации залога, то одна из сторон (чаще кредитор) берет на себя его продажу и на вырученные средства рассчитывается по своим обязательствам. Имущество обычно выставляют на продажу по стоимости чуть выше рыночной (в среднем на 10% дороже).

3. Продажа на торгах в рамках исполнительного производства

Если суд вынес решение взыскать залоговое имущество для погашения обязательств по займу, но право собственности при этом не перешло к залогодержателю, то объект продается на публичных торгах.

С недавних пор начать процедуру банкротства может не только юридическое, но и физическое лицо, которое не может выполнить свои долговые обязательства.

Его кредиторы на собрании решают, как распродать имущество банкрота, а специально назначенный конкурсный управляющий организует онлайн-торги на электронной торговой площадке (ЭТП). Если у банкрота были заложенные в банке автомобили или квартиры, они тоже попадают на аукцион.>

О том, где проходят торги, как в них участвовать, выигрывать лоты и проводить сделки купли-продажи полностью удаленно, не выходя из своего дома, вы узнаете на нашем мастер-классе.

Интересно?

2 типа процедур реализации через аукцион и какая из них наиболее выгодна?

Открытый аукцион по месту нахождения залогового имущества (участие в «живом» мероприятии).

Проводится в случае, если имущество реализуют во внесудебном порядке.

Организатор объявляет начальную стоимость объекта, а участник поднимает свою карточку и предлагает свою цену. Участник, последним поднявший карточку и назвавший самую высокую цену, становится победителем аукциона.

Онлайн-аукцион при продаже залогового имущества в ходе банкротства.

Торги проходят на специализированных интернет-ресурсах. Информацию о том, где продают залоговое имущество, можно найти на сайтах torgi.gov.ru или zalog.lot-online.ru .

Однако, если ваша цель - покупка объектов по минимальной стоимости, то я рекомендую вам присмотреться к торгам по банкротству.

Для описания таких лотов выделены отдельные разделы на аукционных сайтах, а также есть площадки, на которых продается исключительно имущество банкротов.

Полезные советы по быстрому поиску лотов я давал в другой статье:

В отличие от обычного аукциона, торги по банкротству проходят в 3 этапа, на последнем из которых цена снижается , поэтому можно дождаться минимальной стоимости и купить интересующий объект за копейки!

Реализация залогового имущества в процедуре банкротства невыгодна кредиторам, зато очень выгодна для нас с вами, потому что цель таких торгов - не заработать на продаже имущества, а хотя бы частично покрыть задолженность.

Поэтому на торгах можно наблюдать даже такие случаи, как этот, когда цена на дом в залоге у банка упала всего до 5% от начальной стоимости…

Выгодная покупка жилых домов

В остальном специфика процедур схожа.

Кредитор и заемщик заинтересованы привлечь на аукцион как можно больше потенциальных покупателей, поэтому подробная информация о торгах размещена в открытом доступе.

Особых ограничений нет; участвовать в торгах может как физическое, так и юридическое лицо, в том числе иностранцы (за исключением случаев, предусмотренных в законодательстве).

Схема участия в онлайн-аукционе

Как заработать на торгах залогового имущества


Способ заработка будет зависеть от наличия собственных средств для покупки залогового имущества.

Самый простой способ заработка - покупка объектов на собственные средства (если их достаточно) с последующей перепродажей.

Вы становитесь полноценным собственником, не рискуете заемными деньгами и не ставите свой доход в зависимость от срока реализации купленного имущества.

При таком подходе можно получить от 50% чистой прибыли - 150 000₽ на каждые вложенные 100 000₽. Чем ниже цена покупки от рыночной стоимости объекта, тем выше прибыль.

Если свободных денег нет, зато есть опыт участия в торгах, всегда можно предложить инвесторам свои услуги в качестве агента.

Посредники обычно работают за комиссию в размере 10-15% от стоимости лота, а если агент берет на себя еще и продажу приобретенного на торгах объекта, то можно рассчитывать еще на 3-4% прибыли.

Именно так наладил прибыльный бизнес Дмитрий Смелов, который купил дизельный погрузчик за свои деньги и два грузовика на средства инвестора, получив 320 000₽ прибыли менее, чем за месяц:

Как открыть свой бизнес на спецтехнике

Более рискованная схема заработка включает в себя покупку залогового имущества на кредитные средства. Покупатель, выигравший торги, оформляет в банке кредит с льготным периодом погашения (к примеру, 50 дней) и оплачивает покупку из этих денег. После продажи заём гасят из полученных при перепродаже средств и «на выходе» получают чистую прибыль.

Чтобы работать по такой схеме, нужно знать рынок, постоянно отслеживать предложения банков по займам с льготным периодом погашения, а это слишком сложно для начинающих.

В поисках решения этой проблемы мы разработали безопасный способ покупки имущества банкротов вообще без собственных вложений - формулу Доктора Ватсона и рассказываем о ней на бесплатном мастер-классе.

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Кстати, покупка залогового имущества, которое продают в рамках конкурсного производства, это одна из самых безопасных сделок с залогами.

В соответствии с положениями ФЗ №127, залог прекращается после продажи объекта, поэтому покупатель может не бояться утраты права собственности из-за претензий кредиторов.

Исключением могут быть некоторые случаи покупки заложенного имущества ИП-банкротов, поэтому с ними нужно быть осторожнее.

Чтобы избежать распространенных рисков, следуйте простым правилам проверки, тем более что большую часть нужной информации можно найти в открытых источниках.

Что нужно сделать перед покупкой?

  • Проверьте двух последних собственников (а не только текущего).

Уточните, не была ли сделка по передаче права собственности совершена в преддверии банкротства. Если это так, то есть риск, что кредиторы потребуют признать сделку недействительной. Сведения об этом можно найти на сайтах bankrot.fedresurs.ru и kad.arbitr.ru .

  • Обязательно проверьте документы, которые подтверждают право собственности на имущество.

При покупке недвижимости не лишним будет ознакомиться с расчетными документами, подтверждающими отсутствие задолженности по платежам за коммунальные услуги, а также с отчетом оценщика, который был предоставлен залогодателем при первичном оформлении договора залога.

Если вы хотите узнать, как реализовать залоговое имущество, купленное на торгах по банкротству, с прибылью 100-200%, то запишитесь на бесплатный мастер-класс. Вы узнаете, как находить самые дешевые объекты с помощью нашей методики, которая гарантирует 100% продажу еще до участия в торгах!

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

    РАСЧЕТЫ: РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА - УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НАЛОГОМ НА ПРИБЫЛЬ

    В.В. АВДЕЕВ

    В настоящее время порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге", Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Реализация заложенного имущества осуществляется путем его продажи с публичных торгов или аукциона. В данной статье рассмотрим порядок реализации заложенного имущества более подробно.

    Общие правила осуществления операций, связанных с залогом имущества, регулируются гл. 23 ГК РФ.
    Статьей 350 "Реализация заложенного имущества" ГК РФ разделен порядок реализации движимого и недвижимого имущества.
    Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), если иное не предусмотрено законом, а именно гл. X указанного Закона.
    Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон N 2872-1), если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 350 ГК РФ).
    В частности, ст. 28.1 Закона N 2872-1 установлен порядок реализации заложенного движимого имущества и ст. 28.2 Закона N 2872-1 порядок реализации заложенного движимого имущества по договору комиссии.
    Таким образом, ГК РФ предлагает определять порядок обращения взыскания на недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом N 102-ФЗ, а на движимое имущество - в порядке, установленном Законом N 2872-1.
    Рассмотрим более подробно порядок реализации заложенного движимого и недвижимого имущества.

    Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества,
    на которое обращено взыскание

    Согласно положениям ст. 56 Закона N 102-ФЗ реализация предмета залога может производиться двумя путями: путем продажи с публичных торгов или на аукционе.
    Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 2 июля 2009 г. N Ф03-2893/2009 по делу N А73-12682/2007 сделан вывод, что в силу положений п. 1 ст. 56 Закона N 102-ФЗ заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, о чем суд имеет право дать разъяснение, если в судебных актах не указаны способ и порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
    Отличием аукциона от публичных торгов является тот момент, что организатором торгов является пристав-исполнитель, а организатором аукциона - специализированная организация. Стороны имеют право выбрать, каким образом будет производиться реализация предмета залога, с торгов или на аукционе.
    Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Закона N 102-ФЗ предусмотрено два варианта определения начальной цены реализации:
    - первый - стороны определяют ее своим соглашением;
    - второй - начальная цена устанавливается судом.
    По общему правилу предмет залога не переходит в собственность залогодержателя, однако п. 4 ст. 58 Закона N 102-ФЗ предусматривает для залогодержателя возможность оставить за собой объект недвижимости.
    Если стороны избрали, что заложенное имущество реализуется с торгов, и торги признаны несостоявшимися, то на предмет залога могут быть объявлены повторные торги, начальная цена при которых снижается на 15%.
    Если и повторные торги признаются несостоявшимися, то залогодержатель вправе оставить за собой предмет залога по цене со скидкой не более 25% от начальной цены имущества на первых торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой.
    Если залогодержатель не использует предоставленную ему законодательством возможность оставить за собой предмет залога в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, то ипотека прекращается.

    Порядок реализации заложенного движимого имущества

    Как было сказано выше, ст. 28.1 Закона N 2872-1 устанавливает порядок реализации заложенного движимого имущества.
    В соответствии с п. 1 указанной статьи реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.
    Пункт 2 ст. 28.1 Закона N 2872-1 устанавливает способы реализации заложенного движимого имущества, взыскание на которое обращается во внесудебном порядке. Такими способами могут быть:
    - продажа с торгов, проводимых в соответствии с правилами, установленными ст. ст. 447 и 448 ГК РФ, и соглашением сторон;
    - продажа по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.
    Конкретный способ реализации предмета залога в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 24.1 Закона N 2872-1 должен быть предусмотрен соглашением сторон.
    Отметим, что ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг.
    Согласно п. 3 ст. 28.1 Закона N 2872-1 в договоре залога, заключенном между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств и предусматривающем внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, либо в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог по такому договору, стороны вправе предусмотреть следующие положения:
    1) предмет залога поступает в собственность залогодержателя;
    2) залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.
    При обращении взыскания на заложенное движимое имущество в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 28.1 Закона N 2872-1, заложенное движимое имущество поступает в собственность залогодержателя или продается залогодержателем третьему лицу по цене, равной его рыночной стоимости.
    Результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 28.1 Закона N 2872-1).
    Если кредитор и заемщик не пришли к единому мнению, то продажная цена заложенного имущества определяется судом исходя из рыночных цен.
    Аналогичные выводы делают и судебные органы. Так, в Постановлениях ФАС Центрального округа от 19 января 2009 г. N Ф10-5915/08 по делу N А64-259/08-6, ФАС Западно-Сибирского округа от 18 декабря 2007 г. N Ф04-8114/2007(40388-А45-11), Ф04-8114/2007(40795-А45-11) по делу N А45-2748/07-1/68 сказано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
    В п. 5 ст. 28.1 Закона N 2872-1 сказано, что залогодержатель в целях реализации заложенного движимого имущества вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки, в том числе с организатором торгов и оценщиком, а также подписывать все необходимые для реализации заложенного движимого имущества документы, в том числе акты приема-передачи, передаточные распоряжения. Кроме того, согласно указанному пункту сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая 3% суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, удерживается залогодержателем из суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества.
    Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает 3% от реализации заложенного движимого имущества, то разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов или комиссионером, и 3% от суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества, не подлежит возмещению за счет стоимости заложенного движимого имущества и выплачивается за счет залогодержателя. Это значит, что залогодержателю лучше иметь залоги на большие суммы, чтобы покрыть расходы на реализацию заложенного имущества в случае дефолта из стоимости заложенного имущества.
    Пункт 6 ст. 28.1 Закона N 2872-1 предоставляет право залогодержателю требовать передачи ему заложенного движимого имущества залогодателем при условии, что оно было оставлено у залогодателя в соответствии с п. 1 ст. 338 ГК РФ и условиями договора о залоге. Данное право требования распространяется на случаи передачи предмета залога на время во владение или в пользование третьему лицу в соответствии с п. 3 ст. 338 ГК РФ либо передачи залогодателем предмета залога на хранение третьему лицу (хранителю).
    Согласно п. 7 ст. 28.1 Закона N 2872-1 в некоторых случаях реализация заложенного имущества может быть отсрочена, а именно:
    - отсрочка предоставляется при удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества на основании решения суда;
    - отсрочка предоставляется судом;
    - отсрочка предоставляется по просьбе залогодателя при наличии у него уважительных причин;
    - отсрочка от продажи с публичных торгов возможна на срок до одного года;
    - отсрочка не затрагивает права и обязанности сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки;
    - сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного движимого имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного движимого имущества по оценке, указанной в договоре о залоге;
    - отсрочка не допускается, если может повлечь за собой существенное увеличение риска утраты или гибели, риск значительного снижения цены предмета залога по сравнению с начальной продажной ценой предмета залога или существенное ухудшение финансового положения залогодержателя.
    В соответствии с п. 8 ст. 28.1 Закона N 2872-1 если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется во внесудебном порядке, то стороны могут установить срок, в течение которого со дня, указанного в п. 3 ст. 24.1 Закона N 2872-1, должна быть осуществлена реализация заложенного движимого имущества. Если соглашением залогодателя с залогодержателем такой срок не установлен, то реализация заложенного движимого имущества должна быть осуществлена в разумный срок.
    Пунктами 9, 12, 13 ст. 28.1 Закона N 2872-1 определены особенности реализации заложенного движимого имущества путем продажи с публичных торгов как в судебном, так и во внесудебном порядке. Так, согласно п. 9 ст. 28.1 Закона N 2872-1 судебный пристав-исполнитель, а в случае обращения взыскания во внесудебном порядке - залогодержатель обязаны уведомить залогодателя о времени, месте и дате проведения торгов не позднее чем за 10 дней до даты проведения торгов, при этом для залогодержателя, реализующего свое право на возмещение за счет предмета залога во внесудебном порядке, это уже второе извещение: первое он должен был направить залогодателю до начала обращения взыскания (п. 2 ст. 24.1 Закона N 2872-1).
    Выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а основаниями признания торгов несостоявшимися являются:
    1) в торгах приняли участие менее чем два покупателя;
    2) на торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены заложенного движимого имущества;
    3) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
    Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после дня, когда имело место какое-либо из указанных обстоятельств. При этом возможны два варианта: первый - залогодержатель по соглашению с залогодателем в течение 10 дней приобретает заложенное движимое имущество и засчитывает в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 13 ст. 28.1 Закона N 2872-1); второй - не позднее чем через месяц после даты проведения первых торгов проводятся повторные торги, при этом начальная продажная цена заложенного движимого имущества на повторных торгах, если их проведение вызвано причинами, указанными в пп. 1 и 2 п. 12 ст. 28.1, снижается на 15%.
    При реализации заложенного движимого имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на такое имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке), соглашением сторон может быть предусмотрен порядок снижения цены в случае, если повторные торги были объявлены не состоявшимися по причинам, указанным в пп. 1 и 2 п. 12 ст. 28.1 Закона N 2872-1.
    При объявлении повторных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой, оценив его в сумме до 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон. Если залогодержатель в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися данным правом не воспользовался, то договор о залоге прекращается (п. 6 ст. 350 ГК РФ).
    Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит в письменной форме организатору торгов и залогодателю или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов, залогодателю и судебному приставу-исполнителю заявление об оставлении имущества за собой.
    Право собственности на предмет залога, оставленный за собой залогодержателем, переходит к нему в момент передачи ему предмета залога или, если предмет залога к моменту направления залогодержателем организатору торгов заявления об оставлении заложенного движимого имущества за собой находится у залогодержателя, в момент направления указанного заявления, если законом не установлен иной момент возникновения права собственности на данный вид движимого имущества.
    В случае если предметом залога являются имущественные права, данные права переходят к залогодержателю в момент направления организатору торгов заявления об оставлении имущественных прав за собой при условии, что федеральным законом не установлен иной момент перехода прав на данный вид имущества (п. 13 ст. 28.1 Закона N 2872-1).
    Пунктом 16 ст. 28.1 Закона N 2872-1 определено: если сумма, вырученная при реализации заложенного движимого имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, то он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
    Если же сумма, вырученная при реализации заложенного движимого имущества, или цена, по которой залогодержатель оставил за собой заложенное движимое имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, то разница возвращается залогодателю. Такая разница должна быть возвращена в срок, установленный соглашением залогодателя с залогодержателем, или, если такой срок не установлен, в течение 10 дней с даты, когда цена за реализуемое заложенное движимое имущество должна была быть уплачена покупателем, или с даты, когда залогодержатель приобрел право собственности на заложенное движимое имущество. При обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке ответственность перед залогодателем за возвращение указанной разницы несет залогодержатель (п. 17 ст. 28.1 Закона N 2872-1). Отметим, что данные пункты ст. 28.1 Закона N 2872-1 дублируют положения п. п. 3 и 4 ст. 350 ГК РФ.

    Налог на прибыль у залогодателя

    Напомним, что собственником заложенного имущества до его продажи остается залогодатель независимо от того, у кого имущество находилось.
    Если предмет залога реализован, то на дату его реализации в учете залогодателя признается доход в сумме, полученной от его продажи (п. 3 ст. 271 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)). При этом согласно ст. 268 НК РФ указанные доходы уменьшаются на остаточную стоимость (стоимость приобретения) заложенного имущества, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с его реализацией.
    Таким образом, при продаже заложенного имущества именно у залогодателя возникают доходы от реализации предмета залога. Если залогодатель применяет метод начисления, то он признает такой доход на дату реализации имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ), если кассовый метод, то на дату получения оплаты от покупателя (п. 2 ст. 273 НК РФ).
    Суммы убытков, возникших у залогодержателя из-за просрочки исполнения залогодателем обязательства по договору, включаются в налоговую базу залогодателя при условии их соответствия критериям п. 1 ст. 252 НК РФ. Так, суммы штрафов и прочих санкций, предусмотренных основным договором (обеспеченным залогом) за неисполнение залогодателем своих обязательств, учитываются в составе внереализационных расходов (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).
    В соответствии с пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ эти суммы включаются залогодателем в налоговую базу на дату признания санкций или вступления в законную силу решения суда (для налогоплательщиков, применяющих метод начисления).
    Суммы возмещения расходов залогодержателя на содержание и реализацию заложенного имущества признаются залогодателем в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией на основании пп. 31 п. 1 ст. 264 НК РФ. При этом следует учитывать, что такие затраты обязательно должны соответствовать требованиям ст. 252 НК РФ, т.е. должны быть экономически обоснованы, документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

    Налог на прибыль у залогодержателя

    Если по условиям договора заложенное имущество передается залогодержателю, то у него возникают обязанности по содержанию и соблюдению сохранности предмета залога. Расходы, связанные с оплатой услуг сторонним организациям по содержанию предмета залога в период его нахождения у залогодержателя, включаются в составе прочих расходов на основании пп. 31 п. 1 ст. 264 НК РФ.

    Бухгалтерский учет

    Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению", в бухгалтерском учете залогодержателя на дату поступления денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, производится запись по дебету счета 51 "Расчетные счета" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
    При этом к балансовому счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" могут быть открыты субсчета 76-1 "Расчеты по суммам, вырученным от реализации заложенного имущества", 76-2 "Расчеты с заемщиком по процентам".
    Зачет поступившей суммы в счет погашения задолженности залогодателя (обеспеченной залогом) отражается по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в корреспонденции с кредитом счетов, на которых числится указанная задолженность, например на счете 58 "Финансовые вложения", субсчет 58-3 "Предоставленные займы".
    Прекращение залога в связи с погашением обеспеченного им обязательства отражается списанием согласованной сторонами стоимости предмета залога с забалансового счета 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные".
    Далее рассмотрим порядок отражения операций по реализации заложенного имущества у залогодателя и залогодержателя на конкретном примере.

    Пример.
    ООО "Зебра" получило 1 февраля текущего года от ООО "Солнце" денежный заем в размере 1 000 000 руб. на 2 месяца под 24% годовых. Условиями займа предусмотрено, что сумма причитающихся процентов подлежит уплате ежемесячно. В обеспечение своего долга ООО "Зебра" предоставило ООО "Солнце" в залог товары стоимостью 700 000 руб. Предмет залога оценен сторонами в 850 000 руб.
    Однако в течение срока действия договора займа ООО "Солнце" получило только сумму процентов, причитающихся за февраль текущего года. Оставшаяся сумма долга (1 020 000 руб.) ООО "Зебра" не вернуло.
    ООО "Солнце" обратилось в суд, который принял решение о реализации товаров с публичных торгов. Товар был реализован в июле месяце на сумму 1 320 000 руб., в том числе НДС. Предположим, что цена реализации товаров соответствует рыночной.
    Предположим, что обе организации определяют доходы и расходы по методу начисления.
    В бухгалтерском учете ООО "Зебра" данные хозяйственные операции должны быть отражены следующим образом:
    Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 66, субсчет "Расчеты по основной сумме долга", - 1 000 000 руб. - получен заем;
    Дебет 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные" - 850 000 руб. - отражено залоговое обеспечение;
    29 февраля:
    Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 66, субсчет "Расчеты по процентам", - 20 000 руб. - начислены проценты, причитающиеся ООО "Солнце" за февраль (1 000 000 руб. x 24% / 12 мес. x 1 мес.);
    3 марта:
    Дебет 66, субсчет "Расчеты по процентам", Кредит 51 "Расчетные счета" - 20 000 руб. - перечислена банку сумма процентов за февраль;
    31 марта:
    Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 66, субсчет "Расчеты по процентам", - 20 000 руб. - начислены проценты, причитающиеся ООО "Солнце" за март;
    в июле:
    Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Кредит 91, субсчет "Прочие доходы", - 1 320 000 руб. - отражена реализация на торгах;
    Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 68, субсчет "НДС", - 201 356 руб. - начислен НДС с реализации предмета залога;
    Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 41 "Товары" - 700 000 руб. - списана себестоимость товаров, реализованных на торгах;
    Дебет 66, субсчет "Расчеты по основному обязательству", Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - 1 000 000 руб. - погашена сумма займа;
    Дебет 66, субсчет "Расчеты по процентам", Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - 20 000 руб. - погашена сумма долга по причитающимся процентам;
    Кредит 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные" - 850 000 руб. - списано залоговое обеспечение;
    Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - 300 000 руб. - получена сумма превышения между суммой, вырученной на торгах, и размером долга (1 320 000 руб. - 1 020 000 руб.);
    Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 99 "Прибыли и убытки" - 418 644 руб. - отражен финансовый результат от продажи заложенного имущества.
    С этой суммы организация-залогодатель должна заплатить налог на прибыль по ставке 20%.
    Далее рассмотрим, как эти же операции должен отразить в своем учете залогодержатель:
    1 февраля:
    Дебет 58, субсчет "Предоставленные займы", Кредит 51 "Расчетные счета" - 1 000 000 руб. - перечислен заем заемщику;
    Дебет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" - 850 000 руб. - отражена сумма залога;
    29 февраля:
    Дебет 76, субсчет "Расчеты по процентам с заемщиком", Кредит 91, субсчет "Прочие доходы", - 20 000 руб. - отражена сумма начисленных процентов по договору займа за февраль;
    3 марта:
    Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76, субсчет "Расчеты по процентам с заемщиком", - 20 000 руб. - получена сумма процентов, причитающихся по договору;
    31 марта:
    Дебет 76, субсчет "Расчеты по процентам с заемщиком", Кредит 91, субсчет "Прочие доходы", - 20 000 руб. - отражена сумма начисленных процентов по договору займа за март;
    в июле:
    Дебет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" - 850 000 руб. - передан предмет залога организации, проводящей торги;
    Дебет 76, субсчет "Расчеты по торгам", Кредит 76, субсчет "Расчеты по предмету залога", - 1 320 000 руб. - отражена задолженность организатора торгов за заложенное имущество;
    Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76, субсчет "Расчеты по торгам", - 1 320 000 руб. - получены от организатора торгов денежные средства, вырученные за заложенное имущество;
    Дебет 76, субсчет "Расчеты по предмету залога", Кредит 58, субсчет "Предоставленные займы", - 1 000 000 руб. - погашена сумма заемных средств;
    Дебет 76, субсчет "Расчеты по предмету залога", Кредит 76, субсчет "Расчеты по процентам с заемщиком", - 20 000 руб. - погашена задолженность по процентам;
    Дебет 76, субсчет "Расчеты по предмету залога", Кредит 51 "Расчетные счета" - 300 000 руб. - перечислена сумма разницы залогодателю.
    Отметим, что на сумму полученных процентов по денежному займу НДС не начисляется (пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ).

    Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Налоговое право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Реализация заложенного имущества - это фактически его продажа третьим лицам по рыночной стоимости. По смыслу залога, залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, то есть обратить взыскание на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество обеспечивает интересы Залогодержателя. Реализация заложенного имущества осуществляется на торгах. Открытая процедура торгов по реализации залогового имущества обеспечивает гарантию интересов Залогодателя. Реализация имущества на торгах может привести к увеличению его продажной стоимости по сравнению с залоговой. Если имущество в результате взыскания продается выше залоговой стоимости, то превышение возвращается Залогодателю. Так же реализация заложенного имущества на торгах может быть немедленно прекращена и процедура торгов остановлена, если выполнено обязательство залогодателем.

Обращение взыскания на заложенное имущество широко применяется в ипотеке. Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Эта процедура называется реализация заложенного имущества.

Залогодержатель вправе обратить взыскание заложенное имущество по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ Оформите заявку и мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

Реализация заложенного недвижимого имущества банками (ипотека) осуществляется двумя путями:
  • Продажа с публичных торгов имущества, на которое по решению суда обращено взыскание.
  • Проведение открытого аукциона по реализации заложенного имущества во внесудебном порядке на основании договора.
Таким образом, все заложенное имущество банков реализуется с торгов. Продажа залогового имущества банков осуществляется на аукционах, проводимых в соответствии со ст. ст. 447-448 ГК РФ, если обращение взыскания на залоговое имущество банков осуществляется на основании договора. Заложенное имущество реализуется с публичных торгов в соответствии со ст. 449 ГК РФ в случае обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда. Обращение взыскания на залоговое имущество в форме проведения публичных торгов осуществляется на основании решения суда по делам о банкротстве.

Реализация заложенного движимого имущества и реализация заложенного движимого имущества по договору комиссии осуществляется следующим образом:

  • Если на основании решения суда, то реализация (продажа) заложенного движимого имущества осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гл. 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
  • Если на основании договора или посредством продажи по договору комиссии без обращения в суд реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, установленными ст. 447 и ст. 448 ГК РФ.
Реализация заложенных вещей регулируется специальной нормой по ст. 13 Закона о ломбардах. Порядок реализации заложенной вещи определяются решением ломбарда, если иное не установлено договором займа. Реализация осуществляется путем продажи с публичных торгов только в том случае, если стоимость вещи свыше 30 000 руб. Публичные торги по продаже невостребованной вещи проводятся в форме открытого аукциона в порядке, установленном ст. ст. 447 - 449 ГК РФ.

Реализация заложенного имущества с публичных торгов , на которое обращено взыскание по решению суда организуется Федеральной службой судебных приставов и ее территориальными органами по месту нахождения заложенного имущества. Извещение о реализации заложенного имущества публикуется не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества. Публикация о реализации заложенного имущества осуществляется также в сети Интернет на сайте судебных приставов fssprus.ru и сайте torgi.gov.ru. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лицо, намеревающееся купить заложенное имущество банка вносит задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о реализации заложенного имущества. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Победителем торгов по реализации заложенного имущества признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за реализуемое заложенное имущество. Это лицо и организатор публичных торгов по реализации заложенного имущества подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.

Победитель торгов, должен в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену) банка, за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Какие основания возникновения залога? Залог имущества возникает в силу договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ) или на основании закона (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ)

  • Предмет залога.
  • Оценка заложенного имущества.
  • Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
  • Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ).
Форма договора о залоге
  • Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
  • Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
  • Несоблюдение данных правил влечет недействительность договора залога (п. 2 ст. 339 ГК РФ).
Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:
  • Если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).
  • Если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15 ГК РФ).
  • Записи о залоге ценных бумаг совершаются в соответствии с правилами ГК РФ и других законов о ценных бумагах.
  • Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами статьи 358.11 ГК РФ.
  • Залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного в пунктах 1 - 3 статьи 339.1 ГК РФ имущества, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества) (ст. 339.1 ГК РФ).
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда (ст. 349 ГК РФ).
  • Предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.
  • Предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
  • Залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим.
  • Заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное.
  • Имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.
  • Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество - внесудебный порядок (ст. 349 ГК РФ).
  • На основании соглашения залогодателя с залогодержателем:
    • Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время.
    • Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге.
  • Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.
  • Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.
  • В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.
  • Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.
  • Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога. Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.
Порядок реализации заложенного имущества (ст. 350.2 ГК РФ)
  • При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов (реализация заложенного имущества с публичных торгов) на основании решения суда судебный пристав - исполнитель обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов залогодержателю, залогодателю и должнику по основному обязательству уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов. При реализации заложенного имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке, обязанность по уведомлению залогодателя и должника несет залогодержатель.
  • При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов на основании решения суда или с торгов, проводимых при обращении взыскания на это имущество во внесудебном порядке, организатор торгов объявляет их не состоявшимися в случаях, если:
    • На торги явилось менее двух покупателей.
    • На торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества.
    • Лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
  • Залогодержатель и залогодатель вправе выступать участниками торгов, проводимых на основании решения суда или при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В случае, если залогодержатель выиграл торги, подлежащая уплате им покупная цена зачитывается в счет погашения обязательства, обеспеченного залогом. В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги.

Заложенное имущество, взыскание на которое обращено для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном для реализации заложенного имущества. Такой порядок установлен в статье 350 ГК РФ.

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Федеральным законом "Об исполнительном производстве", с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 4.3. письма ФССП РФ от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП реализация заложенного имущества в рамках исполнительного производства осуществляется в порядке, установленном Законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом об ипотеке, Законом о залоге, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (пункт 3 статьи 78 Федерального закона "Об исполнительном производстве", пункт 1 статьи 350 ГК РФ, пункт 1 статьи 56 Закона об ипотеке, пункт 1 статьи 28.1 Закона о залоге).

Кроме того, следует руководствоваться Порядком взаимодействия ФССП России и Росимущества по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество (приказ ФССП России и Росимущества от 25.07.2008 N 347/149 (в редакции приказа ФССП России и Росимущества от 17.09.2009 N 396/265

Требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 Федерального закона. Определение ВАС РФ от 23.03.2010 N ВАС-3172/10 по делу N А41-К2-17623/09

В передаче дела по заявлению об освобождении от произведенного судебным приставом-исполнителем ареста и исключении из описи имущества для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как наложение судебным приставом-исполнителем ареста и включение в опись имущества, являющегося предметом залога по договору, по требованиям взыскателей, не являющихся залогодержателем, влекут нарушение прав и законных интересов залогодержателя в рамках исполнения обязательств по данному договору залога.

В соответствии со статьей. 6. Закона "О залоге ", если более длительный срок не установлен договором о залоге между залогодержателем и залогодателем, реализация заложенного движимого имущества не допускается ранее истечения десяти дней со дня, когда залогодатель считается получившим соответствующее уведомление. Реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения этого срока при существенном риске гибели или повреждения предмета залога, а также при существенном риске значительного снижения цены предмета залога по сравнению с ценой (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

В соответствии со статьей. 7. Закона "О залоге " положения распространяются также на предмет залога, который в соответствии с договором о залоге находится у залогодержателя.

Если в соответствии с договором о залоге, содержащим условие о внесудебном порядке обращения взыскания, предмет залога находится у залогодержателя, обращение взыскания на такое заложенное имущество и его реализация могут осуществляться залогодержателем без совершения исполнительной надписи нотариуса.

8. Если обращение взыскания на предмет залога осуществляется по основанию, указанному в пункте 7 статьи 24.1 Закона "О залоге ", при наступлении оснований для обращения взыскания залогодержатель направляет залогодателю в порядке, установленном статьей 28.6 Законом "О залоге ", уведомление, содержащее предложение исполнить это обязательство.

Так, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Подробнее об обращении взыскания будет сказано ниже.

Что касается реализации предмета залога, то она осуществляется по общему правилу путем продажи имущества с публичных торгов.

Результаты торгов непосредственно влияют на залоговое правоотношение. Если вырученная сумма превысит размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, она делится на две части: сумма в размере обеспеченного требования передается залогодержателю, разница же возвращается залогодателю, поскольку было продано принадлежавшее ему имущество (п. 6 ст. 350 ГК РФ).

Моментом передачи названной суммы кредитору-залогодержателю определяется момент прекращения его требований из основного договора и договора залога. Если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требований залогодержателя, она передается залогодержателю целиком, что прекращает основное обязательство в соответствующей части, а залоговое -- полностью.

Если нет иного указания в законе или договоре, кредитор может получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге (п. 5 ст. 350 ГК). Другими словами, он может защищать свои права из основного договора в общем порядке.

Отметим, что залогодатель, не являющийся должником по основному обязательству, связан с залогодержателем только договором залога. Таким образом, его долг перед залогодержателем ограничен стоимостью заложенного имущества. Если вырученная на торгах сумма меньше той, что причитается залогодержателю по основному договору, остаток может быть взыскан только с должника.

Договор залога, будучи разновидностью гражданско-правового договора, прекращается на общих для всех договоров основаниях и, кроме того, в случаях, перечисленных в статье 352 ГК РФ:

  • · с прекращением основного обязательства, которое обеспечивается залогом;
  • · по требованию залогодателя, если залогодержатель не обеспечивает сохранность переданного ему предмета залога;
  • · при продаже предмета залога с публичных торгов;
  • · если выставленное на торги заложенное имущество не нашло покупателя и залогодержатель отказался приобрести его;
  • · если заложенная вещь погибла или прекратилось заложенное право, и предмет залога не был восстановлен или заменен.

Так, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. То есть при невыполнении обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может перейти в собственность залогодержателя. Согласно пункту 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК РФ). Данное правило охраняет интерес слабой стороны -- залогодателя, так как в конечном счете обеспечивает реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости.

По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. При этом отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

В случае судебного порядка обращения взыскания на имущество начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, а в остальных случаях -- соглашением залогодержателя с залогодателем.

Торги проводятся в форме аукциона, так как заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену (абз. 2 п. 3 ст. 350 ГК РФ).

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. И наоборот, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя -- разница возвращается залогодателю.

В том случае, если торги объявляются несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести на основании договора купли-продажи заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Применительно к объявлению несостоявшимися торгов в рамках обращения взыскания на имущество, заложенное но договору об ипотеке, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество но цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах (п. 4 ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее -- Закон об ипотеке).

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, то договор о залоге прекращается (абз. 3 п. 4 ст. 350 ГК РФ).

Залогодатель, являющийся третьим лицом, и должник вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Все соглашения, ограничивающие это право, являются ничтожными.

Если залоговые правоотношения возникают на основании договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), то взыскание на имущество должника будет обращаться в соответствии с Законом об ипотеке (ч. 8 ст. 78 Закона об исполнительном производстве).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, также могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке.

При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Законом об ипотеке установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Однако иное может быть предусмотрено самим договором.

Действует правило, согласно которому при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

По общему правилу обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество может осуществляться: 1) в судебном порядке; 2) во внесудебном порядке.

Взыскание по требованиям залогодержателя в большинстве случаев обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В свою очередь, при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства соблюдения досудебного порядка. В частности, до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле.

Имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом лица (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), также вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно установленному правилу в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Кроме того, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

  • · суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
  • · являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
  • · способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
  • · начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора -- самим судом;
  • · меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
  • · особые условия проведения публичных торгов.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Суд при определении срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Закон об ипотеке предусматривает, что отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

В определенных законом случаях допускается обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. При этом данное соглашение по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, как следует из закона, не допускается, если:

  • · для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
  • · предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
  • · предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
  • · предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке;
  • · предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
  • · предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Во всех перечисленных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Что касается реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, то она обладает определенной спецификой.

Так, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется по общему правилу путем продажи с публичных торгов.

Сам порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется Законом об ипотеке и в части, ему не противоречащей, -- процессуальным законодательством.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем проведения аукциона. Такой же способ реализации заложенного имущества, кстати, может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447--449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Закона об ипотеке с последующим оформлением уступки данного права.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений -- службой судебных приставов.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. При этом лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. В том случае, если торги не состоялись, задаток также подлежит возврату.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Обеспечительная функция задатка проявляется в том, что если лицо, выигравшее торги, уклоняется от подписания протокола -- оно утрачивает внесенный задаток. В свою очередь, организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательно установлены основания объявления публичных торгов несостоявшимися.

К их числу относятся следующие обстоятельства:

  • · на публичные торги явилось менее двух покупателей;
  • · на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
  • · лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Причем публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К данному соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека, в свою очередь, прекращается.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах снижается на 15%, кроме случая, когда первоначальные торги были признаны несостоявшимися вследствие невнесения победителем торгов покупной цены в установленные сроки.

В случае объявления и повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение одного года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК РФ.

В том случае, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В соответствии со статьей 59 Закона об ипотеке в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. При этом продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество при условии удовлетворения всех обеспеченных ипотекой требований залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, а также приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Лицо, которое требует прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Действующее законодательство специально оговаривает и порядок распределения сумм, вырученных от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке. Указанная сумма после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится: 1) органом, осуществляющим исполнение судебных решений (службой судебных приставов); 2) нотариусом, удостоверившим соглашение, если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке.

Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены статьей 61 Закона об ипотеке, зачисляются в соответствующий бюджет.

В соответствии с частью 9 статьи. 78 Закона об исполнительном производстве требования залогодержателя, возникшие на основании закона, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 этого же Закона.

Кроме того, как уже было отмечено, законодательство допускает возможность обращения взыскания на заложенное имущество в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей (ч. 4 статьи 78 Закона об исполнительном производстве).

Безусловно, в подобной ситуации возникает вопрос о том, не утрачивает ли залог свою обеспечительную роль как гарантия исполнения основного обязательства. Однако, как справедливо отмечают В.В. Ярков и С.Е. Устьянцев Обращение взыскания на имущество коммерческих организаций. Учебно-практический курс (М. С. Еременко, С. Е. Устьянцев, В. В. Ярков), Уральская государственная юридическая академия год 2006, исполнительное производство имеет публично-правовой характер, поэтому при противоречии частноправового регламента Гражданского кодекса Российской Федерации и публично-правового регламента исполнительного производства приоритет принадлежит нормам исполнительного законодательства. В противном случае, при ином решении данного вопроса, недобросовестные должники могли бы выводить практически полностью все имущество из-под взыскания, заключая «задним числом» договоры залога в отношении имущества, которое не подлежит регистрации.

При недостаточности у должника имущества для удовлетворения требований всех взыскателей взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей, требования которых в соответствии с частью 1 ст. 111 Закона об исполнительном производстве относятся к первой или второй очереди, имеют преимущество перед требованием залогодержателя и возникли до заключения договора залога.

К таким требованиям относятся, во-первых, требования по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, возмещению вреда в связи со смертью кормильца, а также требования о компенсации морального вреда и, во-вторых, требования по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих (работавших) по трудовому договору, а также по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.

Отметим, что для обращения взыскания на заложенное имущество в интересах взыскателей-не залогодержателей необходимо в совокупности наличие следующих условий:

  • · у должника недостаточно иного (незаложенного) имущества для удовлетворения требования взыскателей;
  • · требования в соответствии со статьей 111 Закона об исполнительном производстве относятся к требованиям первой или второй очереди;
  • · требования имеют преимущество перед требованиями залогодержателя;
  • · требования возникли до заключения договора залога.

В этой ситуации залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, при отсутствии у должника другого имущества или при недостаточности этого имущества для удовлетворения требований всех взыскателей обязан удовлетворить требования подобных взыскателей в размере, не превышающем стоимости оставленного им за собой имущества. Стоимость имущества определяется в порядке, установленном главой 9 Закона об исполнительном производстве.

Реализация заложенного имущества при обращении взыскания на него в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей осуществляется по общим правилами реализации имущества должника в рамках исполнительного производства. Соответственно согласия залогодержателя на реализацию этого имущества в данном случае не требуется.

СХОЖИЕ СТАТЬИ