Уменьшить риски

Строительная отрасль — сейчас самая высокорисковая для банков. В последнем отчете ЦБ о стабильности банковского сектора говорится, что доля кредитов четвертой и пятой категорий качества (проблемные и безнадежные) здесь самая большая (по четвертой категории требуется резерв не менее 51% от суммы долга, а пятая категория резервируется на все 100%). В недвижимости доля плохих ссуд растет как по рублевой, так и по валютной задолженности: с 1 октября 2017 года по 1 апреля 2018 года доля таких кредитов выросла до 25,3% по кредитам в рублях и до 23,6% — в иностранной валюте. При этом доля строительства в кредитном портфеле банков за три года уменьшилась на два процентных пункта и на 1 января 2018 года составила 5,6%, или 1,7 трлн руб.

В Минстрое РБК не сообщили, какой объем инвестиций в строительство приходится на деньги дольщиков. ​Открытой статистики по этим данным нет, но политики иногда их приводят. Так, в июне Владимир Путин , что в России действует «свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб.». Ежегодно люди отдавали напрямую застройщикам не менее 1,5 трлн руб., заявлял глава думского комитета по финрынку Анатолий Аксаков. По оценке компании «Метриум», покупатели направляют в долевое строительство около 1 трлн руб. в год. Эта оценка складывается из данных Росстата об объеме средств, привлеченных в долевое строительство, и данных ЦБ об объеме ипотечных средств, привлеченных под залог прав участника долевого строительства: в 2017 году это 321 млрд руб. и 661,2 млрд руб. соответственно.

За счет размещения средств дольщиков на счетах эскроу у банков появляется источник долгосрочного фондирования и ставка по кредитам для застройщиков может быть ниже текущей, считают в ЦБ. Банки при этом смогут кредитовать застройщиков, как и сейчас, проводя оценку проектов.

Но механизмы функционирования новой схемы финансирования еще не до конца проработаны. Банки ожидают методических указаний о порядке проверки банком застройщиков и разъяснений о специфике банковского сопровождения проектов с разрешением на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, сообщили РБК в пресс-службе ВТБ. Кроме того, банки сейчас работают над усовершенствованием своей экспертизы строительных проектов, отметили в «ФК Открытие».

Фото: Виталий Тимкив / РИА Новости

«Продвинутый подход»

Чтобы сделать кредитование строительной отрасли для банков более привлекательным, рассматривается комплекс мер. Например, в будущем предполагается создать механизм предоставления гарантий по кредитам застройщикам от АО «Дом.РФ» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), а также разработать стандарты качества деятельности, характеристик и требований к застройщикам, рассказали РБК в пресс-службе ЦБ. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию («Дом.РФ») будет предоставлять гарантии, а банки будут иметь преференции с точки зрения нагрузки на капитал (коэффициент риск/вес) и формирования резервов, рассказал РБК источник, знакомый с ходом обсуждений. По его словам, механизм гарантий и конкретные показатели обсуждаются с экспертным сообществом. Гарантии «Дом.РФ» по кредитам застройщиков должны обеспечить плавный переход на проектное финансирование строительства жилья и сгладить цикличность, связанную с аппетитом банков к риску, а также обеспечить непрерывность финансирования отрасли, отметил собеседник РБК.

Регулятор также предлагает банкам формировать резервы по кредитам на финансирование долевого строительства на основе внутренних рейтингов (IRB-подход, «продвинутый подход») по стандарту «Базель II». Смысл «продвинутого подхода» в том, чтобы оценить кредитный риск ретроспективно за много лет на основании накопленной в банке статистики по обслуживанию выданных ссуд, построить на основе этого анализа модель и начислять резервы на возможные потери по ссудам исходя из рисков, которые рассчитывает эта модель. В отношении кредитов на основе внутренних рейтингов предполагается не применять повышенные нормы резервирования при отсутствии платежей свыше двух лет и не проводить оценку реальности деятельности заемщика. Регулятор считает, что это даст возможность банкам наращивать объемы проектного финансирования, в том числе в жилищной сфере. ЦБ обещает рассмотреть вопрос о внедрении этого подхода до конца 2018 года.

ЦБ планирует облегчить банкам жизнь тем, что им не придется создавать резервы по кредитам застройщикам по формальным признакам, как это было до сих пор, а только в случае, если у застройщика действительно есть финансовые проблемы или трудности с реализацией проекта, объясняет старший директор Fitch Александр Данилов. «Соответственно, резервы не будут давить на капитал, и банки в большей мере смогут наращивать кредитование», — отмечает он.

Сейчас требования ЦБ к резервированию и стоимости залога при кредитовании застройщиков выше, чем при кредитовании других отраслей. Как отмечает председатель правления корпорации «Баркли» Леонид Казинец, после полного отказа от договоров долевого участия с застройщиками возможность финансирования строительства жилья, а значит, и объем его ввода будут полностью зависеть от тех мер, которые ЦБ примет, чтобы этот процесс был максимально доступным для компаний. «Сколько банки смогут выдать финансов, столько застройщики и построят квартир», — добавляет эксперт.

Минусы для банков

Новая схема финансирования строительной отрасли может привести к повышению некоторых рисков для​ банковского сектора, считают в Сбербанке. «Кредитование с применением счетов эскроу позволит нарастить банкам кредитный портфель, а рынок станет более прозрачным, — говорит директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. — Но минусом для банков станет то, что по ряду проектов исчезает источник уплаты процентов [по кредитам], которые сейчас поступают в банк за счет того, что застройщик продает квартиры дольщикам. В случае расчетов через счета эскроу средства с них до сдачи дома расходовать нельзя, в том числе на проценты. Поэтому банкам придется предоставлять рассрочку по уплате процентов и нести большой риск, что эти проценты банк не получит». То есть часть рисков по проекту, который застройщик перекладывал на дольщиков, ложится на банк.

Фото: Владислав Шатило / РБК

В Сбербанке сегодня кредитуется более 500 застройщиков и их число в новых условиях удвоится, прогнозирует Сергей Бессонов. Также будет увеличиваться сумма кредита в рамках одной сделки, так как основным источником финансирования проектов для застройщиков станут банковские кредиты. «За год число проектов может увеличиться минимум в два раза», — прогнозирует он.

Дополнительные риски для банков могут возникнуть при финансировании проектов на начальной стадии, считает Александр Данилов из Fitch. «Раньше банки предпочитали входить в проекты, когда уже была разрешительная документация и проект вышел из начальной стадии, то есть когда основные риски уже были позади, — говорит он. — И тот факт, что теперь банк должен следить за использованием средств, внесенных на счета эскроу, оправдан, так как банк рискует своими деньгами в случае провала проекта. Поэтому банки могут стать более избирательными и вообще не финансировать какие-то проекты на начальной стадии либо же делать это по повышенной ставке».

В связи с реформой рынка долевого строительства выиграют в основном крупные игроки и госбанки, считает младший директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Иван Уклеин. «Небольшие банки, завязанные на девелоперские проекты собственников, а порой еще и на ипотечные кредиты физлиц для покупки жилья, будут отсечены от доступа к этим деньгам, так как не смогут получить необходимый высокий рейтинг уровня А-», — утверждает он и отмечает, что «немногие банки возьмутся нарастить финансирование строительной отрасли и большинству компаний придется реализовывать девелоперские проекты на собственные средства».

Сколько в России строят жилья

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в России сейчас действует разрешение на строительство 116,9 млн кв. м жилой недвижимости.

В 2017 году в стране, по данным Росстата, построено 78,6 млн кв. м жилья, из которых на многоквартирные дома, по данным «Дом.РФ», пришлось 46,2 млн кв. м.

Неясность по обе стороны

Застройщики, в свою очередь, ждут разъяснений от банков. Сначала разъяснения нужны насчет механизмов контроля — неотъемлемой части банковского сопровождения. Требования к банковскому сопровождению для новых проектов начали действовать с 1 июля, а для действующих разрешений на строительство застройщикам дается два месяца на открытие отдельных расчетных счетов. В законе нет нормы о том, что на этот счет нужно будет перевести и средства, которые уже собраны на строительство дома, говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, то есть на нем можно будет собирать только деньги на квартиры, которые еще не проданы, а контроль над уже привлеченными средствами не предусмотрен.

Фото: Татьяна Тимирханова / Интерпресс / ТАСС

«Само по себе открытие счета никогда не вызывало дискомфорта ни у кого. Но есть вопросы к тому, как будет происходить контроль над расходованием средств, насколько будет велика задержка между тем, как поступает и исполняется платежное поручение от застройщика. Потому что кто-то говорил, что банку нужно пять дней, чтобы проверить поручение. Для застройщиков это недопустимо. Необходимо, чтобы платежное поручение исполнялось в течение дня. Как все будет работать, покажет только практика», — говорит партнер «Лидер Групп» Александр Рассудов.

За год банки также должны определить условия проектного финансирования, полный переход на которое состоится после 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков для застройщиков — это бесплатный финансовый ресурс, поэтому банковское финансирование сможет стать эффективным только при снижении банковских ставок по кредитам в рамках проектного финансирования и ставок по жилищным ипотечным кредитам, уверен заместитель гендиректора компании MR Group Андрей Кирсанов.

«Банки до сих пор не озвучили свои окончательные условия по кредитованию. Они ждут финальных указаний от ЦБ, а мы, в свою очередь, ждем финальных условий от банков, поэтому на данный момент можно лишь говорить о том, что да, оформление кредита приводит к удорожанию стоимости строительства, так как в процесс включается еще одна инстанция. Но мы надеемся, что это не повлечет за собой увеличения сроков строительства», — говорит генеральный директор компании Setl City Илья Еременко.

«С учетом того что текст законопроекта в финальной редакции появился совсем недавно, по нашим впечатлениям, профильные специалисты даже ведущих банков не имеют на сегодняшний день исчерпывающего понимания особенностей работы в рамках новой модели. Мы активно обсуждаем все изменения с банками-партнерами и видим, что все вопросы носят процедурный или технический характер и должны быть сняты в ближайшее время при помощи в том числе разъяснений от регулирующих органов», — говорит финансовый директор группы «Эталон» Кирилл Багаченко.​

Если банки не снизят для застройщиков ставки кредитов, то это приведет к уходу с рынка многих компаний, предупреждают чиновники Подмосковья. Власти региона предлагают снизить ставки для девелоперов до 11%. Однако сами банкиры считают строительную отрасль рискованной и неохотно выдают займы. Поэтому Минстрой сейчас разрабатывает концепцию создания специального банка, уполномоченного кредитовать застройщиков.

Федеральные власти, начав субсидировать ставки по ипотечным кредитам, поддержали спрос на рынке жилой недвижимости, теперь необходимо помочь застройщикам, увеличив им доступ к финансовым ресурсам, заявил зампред правительства Подмосковья Герман Елянюшкин на бизнес-бранче, организованном «Коммерсантом». По его словам, сегодня девелоперам сложно получить кредитование для реализации новых проектов. Подмосковный чиновник считает, что Центробанк мог бы решить вопрос со снижением процентных ставок по кредитам для застройщиков до 11%. «Сейчас девелоперы жилой недвижимости работают на грани рентабельности,- заявил он.- В Подмосковье, например, им приходиться продавать квартиры в новостройках с прибавкой в 10–15% к себестоимости. Как при такой экономике компании смогут обслуживать корпоративные кредиты по текущим ставкам (18–17% годовых.- “Ъ” )».

За последний год с рынка Подмосковья ушло около 10% застройщиков, заявил господин Елянюшкин, добавив, что в августе 2015 года в регионе работали 594 девелоперских компаний. «Эти компании не разорились, просто они завершили начатые проекты и покинули рынок, решив, что с нынешней рентабельностью работать невыгодно»,- отметил он, добавив, что ушедшие компании могут вернуться на рынок, если доступ к кредитным ресурсам будет облегчен.

Ранее сообщалось, что федеральный Минстрой осенью должен представить в правительство концепцию уполномоченного банка в сфере строительства. Ранее претендентом на роль такого банка, через который, в частности, выделялись бы средства отраслевых фондов, назывался «Российский капитал». Но в Минфине и Федеральной антимонопольной службе опасаются, что концентрация рисков на одном игроке ни к чему хорошему не приведет.

Как следует из анализа Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), по сравнению с западными странами объем кредитования девелоперских компаний в России в 2–2,5 раза ниже. К примеру, по данным Центробанка России, общий объем выданных в 2014 году кредитов для застройщиков составил чуть менее 1,9 трлн руб.- это лишь 5,6% от общего объема кредитов, выданных в России (33,2 трлн руб.). В том же году в Италии, по данным Еврокомиссии, аналогичный показатель составлял 14%, что в 2,5 раза больше (а в 2008 году - и вовсе 30%). В 2015 году показатель России снизился еще сильнее - до 4,2% от общего объема, отмечают в РАСКе. Если ввести такой параметр, как соотношение объемов кредитования строительного сектора и объема выполненных работ в строительстве, то в 2014 году этот показатель в России составлял 31%, а в 2015-м - снизился до 21%. Для сравнения: в Великобритании в 2014 году данный показатель составлял 44%, а в 2013-м доходил до рекордных 60%. Впрочем. Российские банки считают строительную отрасль высокорискованной, поэтому и предъявляют к таким заемщикам высокие требования.

Задайте вопрос эксперту

Современный Инвест-отель в Санкт-Петербурге на Товарищеском проспекте.

Здравствуйте, Виктория Владимировна! Меня заинтересовал Современный Инвест-отель...

Ответов: 0

Крупные Инвестиции в Недвижимость.

Хотелось обсудить возможность и объём инвестиций в строительство и недвижимость...

Ответов: 0

Легко ли застройщику получить кредит в банке?

Далеко не каждый девелопер может себе позволить строить исключительно на собственные средства. Многие компании, работающие на строительном рынке, обращаются за кредитами в банки.

«Разумная Недвижимость» спросила у застройщиков, легко ли получить заёмные средства, какие условия выдвигают кредиторы и как это влияет на конечную цену новостройки.

Жёсткий отбор

Практически все застройщики отмечают, что сегодня кредитные учреждения не просто проводят жёсткий андеррайтинг в отношении потенциального заёмщика, но и предъявляют дополнительные требования.

Прежде всего, речь идет о необходимости предоставить залог, причём не просто сам объект строительства, но и, к примеру, долю в девелоперской компании. Или же могут потребовать отдать под залог уже введённые в эксплуатацию квадратные метры. Банки крайне неохотно рассматривают в качестве залоговой недвижимости недостроенное жильё, опасаясь невыполнения кредитных обязательств девелоперами. Таким образом, кредиторы требуют новых гарантий. И если заёмщик не может их обеспечить, то вряд ли получит на выгодных условиях, – рассказывает генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Евгения Акимова.

В конечном счёте, всё сводится к ликвидности актива, подчёркивает эксперт. Если объект показывает стабильный спрос, то банки финансируют проект. Для застройщика это не только «подушка безопасности», но и возможность предоставить в жилом комплексе ипотеку на самом старте продаж, предложив клиентам через банк, осуществляющий проектное финансирование.

Исполнительный директор московской компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный») Павел Телушкин также отмечает, что сегодня девелоперы проходят достаточно серьёзную проверку, прежде чем получить кредит в банке.

Основные требования – это юридическая чистота проекта, работа в рамках 214-ФЗ , наличие необходимой разрешительной документации. Кроме того, девелопер, как правило, должен вложить в проект не менее 30% собственных средств. Ещё одним обязательным условием является наличие активов под залог – это могут быть другие строительные проекты застройщика, земли, собственные акции компании и прочие виды капитала. Затем банковский риск-менеджмент оценивает финансовую модель проекта. Прежде всего, банк заинтересован в том, чтобы девелопер мог адекватно использовать полученные в кредит средства, обслуживать долг и, в конечном счёте, выплатить его, – комментирует эксперт.

Диапазон ставок

Несмотря на то, что андеррайтинг для застройщиков сегодня весьма глубокий, получить кредит всё же легче, чем в периоды серьёзного экономического спада, какие были в 2008-м или 2014 годах. Тогда, напомним, процентная ставка под проектное финансирование уходила за 20% годовых. Какие же ставки предлагают застройщикам сегодня?

По словам Евгении Акимовой, в данный момент строительные компании могут рассчитывать на кредит по ставкам в диапазоне 11-14%.

В последние месяцы, вместе со снижением ключевой ставки, наблюдается тенденция к падению ставок на кредиты застройщикам. Однако их уровень всё равно остается высоким и заметно влияет на маржинальность проекта и цены , – добавляет эксперт.

Другие эксперты назвали более высокие ставки финансирования.

У крупных застройщиков ещё есть возможность получить проектное финансирование по нормальным ставкам (12-15%), а у компаний средней руки – шансов почти нет. В итоге возрастают и риски недостроя, и заморозки строительства ряда проектов, – сетует финансовый директор Mirland Development Corporation Иван Фатеев.

Его коллега Павел Телушкин отмечает, что сегодня банк может инвестировать в строительство нового жилья продолжительностью 5 лет от 15% годовых . Ставка по предоставляемому кредиту может быть фиксированной или плавающей. Часто это зависит от стадии реализации проекта.

Условия в Сбербанке

Сбербанк, будучи крупнейшим банком страны, весьма активно. Вот что рассказывают об опыте сотрудничества с ним столичные девелоперы.

В рамках предлагаемых Сбербанком режимов кредитования девелоперским компаниям доступны как единовременные кредиты, так и невозобновляемые или рамочные кредитные линии. При этом срок кредита ограничен 10 годами, а объём предоставляемых средств составляет максимум 70% от всего бюджета проекта. Если помимо активов самого проекта предоставляется ещё какой-то залог, верхнюю границу могут повысить до 85%, – отмечает генеральный директор Rezidential Group (девелопер ЖК «Пироговская Ривьера») Сергей Ильясаев.

По словам эксперта, сейчас у большинства строящихся жилых комплексов проектное финансирование обеспечено крупными банками, у которых есть собственный лимит минимальных средств на выдачу кредитов. Поэтому если на какой-либо крупный проект выделен кредит с лимитом, например, 10 млрд рублей (а отказаться от такого объема финансирования в меньшую сторону девелопер не может), эту сумму требуется выбрать несколькими траншами.

Об отсутствии проектного финансирования на приемлемых условиях в строительном секторе говорят давно. Кредитные организации неохотно комментируют нюансы ситуации и, кроме предоставления займов под высокие проценты, требуют от застройщиков дополнительных залогов и безупречной репутации на рынке. Власти проблему понимают, но не имеют возможности помочь деньгами.

Отказ финансировать проекты застройщиков банки не признают. Наоборот, соглашаются, что для девелопера финансовое обеспечение его проекта – это гарантированная, в нужный момент постеленная соломка. И отправлять строительную отрасль в аутсайдеры, как выясняется, банки тоже не стремятся.

– Мы рассматриваем варианты проектного финансирования застройщиков наравне с проектами в других отраслях экономики, не делая каких-либо исключений и ограничений. При этом инвестируем средства наших вкладчиков, – пояснили в АО «Альфа-Банк».

По словам зампреда правления ПАО АКБ «Урал ФД» Евгения Ощепкова, сегодня есть несколько механизмов кредитования строительных проектов. Один из них – финансирование инвестора на цели оплаты по договорам долевого участия в строительстве жилого дома .

– По этому механизму наш банк финансирует инвестора, аффилированного к застройщику, – поясняет эксперт. – Он перечисляет средства строительной организации, которая их тратит только на возведение объекта. Этот момент строго контролируется банком. Выдача средств кредитной организацией поэтапная, в соответствии с графиком строительства. При существенном отставании от установленных сроков банк имеет право приостановить финансирование объекта.

– Проектное кредитование в строительной сфере может принимать разные формы в зависимости от вида объекта, его размеров, качества и т. п., – подтверждают слова коллеги специалисты АО «Россельхозбанк». – Для застройщика проектное финансирование – это гарантированные деньги. Немаловажным преимуществом такой схемы является снижение рисков, связанных с темпами строительства на инвестиционной фазе и зависимости от внешних источников.

В Западно-Уральском банке Сбербанка России также подтвердили, что организации не устраняются от кредитования проектов застройщиков.

– Наш банк рассматривает все подобные заявки, – прокомментировали в пресс-службе. – Но они должны отвечать следующим условиям: строительство ведётся на принципах проектного финансирования; объекты реализуются в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…»; обязательное вложение собственных средств в проект.

НА ЧТО СТРОИТЬ?

Застройщики убеждены, что проектного финансирования как такового нет. Банки если и предлагают кредит, то условия оставляют желать лучшего. Добавили проблем и несколько последних изменений в законодательстве (увеличение уставного капитала застройщика, процедура перестрахования, введение механизма эскроу-счетов. – Ред.). В ситуации отсутствия доступного кредитования и невозможности использовать средства дольщиков девелоперы задают резонный вопрос: на какие деньги реализовывать проекты?

– Проблема кредитования застройщиков актуальна, – говорит гендиректор ООО «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплёва. – Подтверждение тому – недавняя встреча девелоперов с представителями нескольких банков, которые согласились обсудить вопрос проектного финансирования. Другие крупные кредитные организации закрыли это направление. Однако встреча не дала положительного результата. Нас выслушали, попросили предоставить большой пакет документов и в итоге выдвинули условие о дополнительных залогах. Но в таком случае это уже обычное кредитование, а не проектное, потому что залогом выступает не только сам объект строительства и земельный участок под ним, но и другие объекты. Банки это условие оправдывают жёсткими требованиями ЦБ к выдаче кредитов (хеджирование рисков за счёт других объектов недвижимости, дополнительные залоги и т. п.).

– У застройщиков действительно есть сложности с кредитованием, и я говорю об этом уже достаточно давно, – дополняет гендиректор ОАО «СтройПанельКомплект» (СПК), председатель совета ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин. – Банки не хотят предоставлять займы строителям, так как это связано с большими финансовыми рисками. К сожалению, в этом случае всегда играет роль репутация компании или срок её пребывания на рынке.

– В этой ситуации нас выручают наличие средств у инвесторов и успешная реализация своих объектов на начальных стадиях строительства, – продолжает Марина Коноплёва. – Такому спросу способствует хорошая репутация нашей компании. К тому же у нас есть опыт благополучного завершения проектов в период экономической нестабильности. ЖК «Виктория» – объект бизнес-класса – мы сдали в кризис, начавшийся в 2008 году. Как себя чувствуют сейчас другие застройщики, особенно новички, которые рассчитывали вкладывать собственные средства, мне трудно представить.

Согласен с коллегой и Виктор Суетин. По его мнению, репутация компании , её присутствие на рынке – это факторы, показательные для покупателей.

– Мы строим более полувека, и планы расписаны на годы вперёд, – говорит он. – Гарантия нашей надёжности – в объёмах строительства, полном цикле производства, своевременной реализации всех проектов.

– Сделки в рамках проектного финансирования заключаются в основном с крупными компаниями, которые имеют безупречную репутацию и выстраивают с кредитной организацией партнёрские отношения, – прокомментировали критерии оценки застройщика в Россельхозбанке. – Далеко не каждая компания на этапе заключения договора соответствует требованиям. Кроме этого, каждый заёмщик имеет свои особенности, соответственно, и ценообразование осуществляется в индивидуальном порядке.

– Банк тщательно изучает каждый конкретный проект. Решения принимаются после анализа всех возможных рисков, – пояснили в «Альфа-Банке».

Виктор Суетин уверен, что лишение застройщиков оборотных активов несёт больше рисков, а именно – увеличение количества недостроев.

– «СтройПанельКомплект» одновременно возводит порядка 15 проектов – это миллиарды рублей. Да, сейчас у компании есть оборотные средства, но они не безграничны! – поясняет эксперт. – Пока я не рассматриваю возможность реализации проектов полностью на собственные инвестиции, с отсрочкой получения средств граждан. Долевое строительство позволяет нам предлагать покупателям продукт по оптимальной стоимости, сдерживать цены, а привлечение кредитных средств не только увеличит риски застройщиков, но также и отразится на стоимости жилья.

НЕ ТОЛЬКО ТРЕБОВАНИЯ

Отказы в финансовом обеспечении строительных проектов, по словам представителей банков, связаны, прежде всего, с несоответствием застройщика и предмета кредитования установленным требованиям. В критериях отбора кредитные организации, как правило, едины. Так, по информации специалистов АО «Россельхозбанк», при рассмотрении в качестве партнёра компании, занятой возведением объектов долевого строительства, кредитор в первую очередь обращает внимание на следующие параметры: сегмент «эконом/комфорт»; собственное участие в реализуемом проекте; «входные параметры» проекта (цена реализации, темпы продаж, спрос и т. п.) должны быть подтверждены внешними источниками; успешный опыт застройщика и генподрядчика; инвестиционная привлекательность проекта; устойчивое финансовое положение участников сделки; обеспечение, достаточное для исполнения обязательств заёмщика.

– Проект анализируется с точки зрения перспектив реализации квартир (цена продажи, местоположение, себестоимость строительства, соотношение собственных/заёмных средств), – говорит Евгений Ощепков. – Также оценивается финансовое состояние строительной компании.

– Заёмщик должен быть юрлицом, осуществляющим деятельность на территории РФ, – пояснили в Западно-Уральском банке Сбербанка России. – Это может быть застройщик или инвестор строительства жилого дома/комплекса. Бюджет проекта предусматривает: приобретение прав на земельный участок или компании, владеющей правами на проект (в т. ч. на земельный участок); арендную плату за землю; обременения/обязательства застройщика; проектирование и согласование проектной документации; строительно-монтажные работы; приобретение технологического оборудования; налоги и сборы; страхование строительно-монтажных рисков и др. При этом все затраты должны быть согласованы с банком. В качестве источников финансирования проекта рассматриваются собственные средства заёмщика, дольщиков, кредитные средства банка. Лимит кредита может составлять 60% бюджета самого проекта. В залог оформляются имущественные права на проект и 100% долей/акций застройщика/инвестора, поручительство бенефициара бизнеса – физлица. Существует возможность увеличения лимита до 75% при оформлении дополнительного залога, не связанного с проектом (недвижимость или иное ликвидное имущество). Кредитование проектов строительства объектов жилой недвижимости возможно на срок до пяти лет, процентная ставка рассчитывается индивидуально, в зависимости от структур финансирования и обеспечения самого проекта. Кредит выдаётся в рублях РФ.

Вместе с тем банки предлагают альтернативные продукты, которые, по мнению специалистов, в сравнении с проектным финансированием более доступны. По словам Евгения Ощепкова, можно использовать и гарантийные инструменты органов государственной поддержки. – С их помощью строительной компании получить кредит в банке будет проще и дешевле, – говорит эксперт. – Также в банке можно пройти аккредитацию на предоставление ипотечных кредитов на строящиеся объекты, в том числе по льготным ставкам. В этом случае строительство частично финансируется за счёт дольщиков, а не за счёт прямого кредитования строительной компании.

– В качестве инструментов финансирования мы располагаем обширной линейкой кредитных продуктов, как на пополнение оборотных средств, так и на финансирование инвестиционных целей, способных удовлетворить потребности предприятий из любой отрасли экономики, в т. ч. застройщиков, – сообщили в пресс-службе Россельхозбанка. – С целью снижения рисков при финансировании корпоративных клиентов банк разрабатывает и применяет индивидуальные подходы и схемы обслуживания, учитывающие интересы и экономическую эффективность для клиентов.

Сбербанк в качестве альтернативного варианта проектному финансированию предлагает участникам строительного рынка воспользоваться специальной ипотечной программой, которая позволит привлечь дольщиков на ранних этапах строительства.

РЕАЛЬНАЯ ПОДДЕРЖКА

Насколько предложенные банками варианты интересны и приемлемы для застройщиков, во многом характеризует сегодняшняя ситуация. Строительные компании по-прежнему и в большей степени ориентированы на собственные силы и помощь государства, чем на кредитные организации.

– В администрации Перми эту проблему понимают, но ничем помочь не могут, – констатирует Марина Коноплёва. – Получить поддержку можно лишь при строительстве объектов социальной инфраструктуры, но не при реализации коммерческих проектов. Банки же если и выдают застройщикам кредиты, то по ставке от 17% до 21%. Проекты становятся нерентабельными, и некоторым застройщикам придётся уйти с рынка, продать проекты, которые они не смогут самостоятельно реализовать.

– В кризисное время всегда происходит сокращение игроков в любой сфере бизнеса, строительство не является исключением, – считает Виктор Суетин. – Необходимо, чтобы государство подключилось к регулированию отношений между финансовыми институтами и застройщиками. Нужно наладить диалог, прорабатывать программы кредитования. Сегодня застройщиков кредитуют под 16–20% годовых – это делает любой проект убыточным изначально, так как проценты превышают маржинальность строительства, даже без учёта иных рисков. К сожалению, девелоперы и банки пока не могут найти компромисс в части кредитования строительного бизнеса. Сегодня большой поддержкой для нас являются государственные жилищные программы. Участие в федеральных проектах даёт возможность застройщикам не снижать объёмы строительства, пополняет оборотные средства, позволяет сохранять рабочие места. В настоящее время «СтройПанельКомплект» ведёт строительство ЖК «Любимов» в Березниках – это более 30 тыс. кв. м жилья, а в мае текущего года в Перми был введён в эксплуатацию детсад по ул. Цимлянской. Радует, что профильные госпрограммы являются действительно работающим инструментом как поддержки застройщиков, так и улучшения жилищных условий граждан.

По информации краевого минстроя, господдержка строительного сектора реализуется через программу кредитования застройщиков АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в рамках проекта «Жильё для российской семьи» (направление «Стимул»). В рамках этого направления АИЖК кредитует строительство объектов и инженерной инфраструктуры под процентную ставку не более 12,5% годовых. Для получения кредита застройщик должен стать участником проекта «Жильё для российской семьи». Государство в итоге выкупит построенные квартиры с целью расселения граждан из ветхого аварийного фонда.

– Скорее всего, мы будем продолжать строить жильё эконом-класса, – резюмирует Марина Коноплёва, – поскольку его можно реализовать за счёт ипотеки и средств дольщиков. Остаётся проблемным возведение коммерческих объектов и социальной инфраструктуры, которые всегда строились за счёт проектного финансирования. А спрос на них будет. Сегодня покупатель жилья в первую очередь интересуется, какие торговые центры, поликлиники, детсады и школы есть в шаговой доступности. Планируется ли их строительство? Но в ближайшее время, в 2017–2018 годах, в этом сегменте возможен провал.

Cправка

Проектное финансирование – это механизм финансирования затрат, связанных с возведением объектов в рамках долевого строительства (отношения регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ), создаваемых с привлечением денежных средств дольщика и в дальнейшем подлежащих передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Эскроу-счёт (англ. escrow) – специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления выполнения определённых обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов могут оказывать банки, юридические компании или другие эскроу-агенты. Эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью, где участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за сделкой купли-продажи недвижимости и выдаёт деньги с эскроу-счёта продавцу в момент подписания всех необходимых документов. По сути, это дополнительная гарантия для покупателей недвижимости , что средства будут потрачены по назначению.

Это денежная сумма, выдаваемая банком–кредитором на строительство объектов различного типа. Банки выдают такие кредиты под самого здания или же прав полной или частичной собственности на этот объект. За счет кредитных средств застройщики закупают материалы и оплачивают все необходимые работы, проводимые в процессе строительства.

Актуальность вопросов по расширению сферы кредитования строительства обусловлена отсутствием качественных и надежных построек. Это относится как к жилым помещениям, так и административным, торговым и другим зданиям. Это спровоцировало потребность в специалистах узкого профиля. Дело в том, что характерной особенностью строительных кредитов являются большие суммы денег, перечисляемые на счета потребителей. Оборот таких объемов денег тяжело проконтролировать, потому для ведения точного учета банки нанимают специалистов по кредитам в строительном сегменте.

Даже самые развитые компании, занимающиеся вопросами строительства, часто не имеют достаточной суммы свободных средств для того, чтобы начать строительство того или иного объекта. Банковские организации, в основном, заинтересованы в выдаче подобных кредитов. Во–первых, известные солидные компании вряд ли захотят портить репутацию плохой кредитной историей. Во–вторых, банковские средства для них являются практически неисчерпаемым источником финансов, потому портить отношения с банками они не станут. Но нужно отметить, что механизм кредитных отношений в данной отрасли не имеет в нашей стране должного развития.

Факторы, препятствующие развитию отношений в сфере строительного кредитования

Не все банковские учреждения готовы выдать кредит строительной организации, что обусловлено рядом факторов. Таких факторов довольно много. И среди них, в первую очередь, необходимо отметить следующие:

1) Часто бывает так, что застройщик планирует строительство нового объекта на не узаконенной земле. Сотрудничество банков с такими застройщиками не желательно, так как существует риск потерять огромную сумму денег. Незаконно построенный жилой дом, торговый или развлекательный центр, клиника или юридическая кантора не будут приносить финансовый доход для погашения кредитных средств, пока не будут узаконены права в соответствующем закону порядке.

2) В нашей стране так же не имеет должного развития система регистрации прав за землю, что почти всегда влечет за собой возникновение проблем разного масштаба, от мелких конфликтов до судебных разбирательств.

3) Кредитор, выдающий строительный кредит, будет обязан реализовать недостроенное здание, если этого не сможет сделать застройщик.

4) Ввиду вышеперечисленных причин банк–кредитор не может иметь стопроцентной гарантии выполнения кредитных обязательств клиентами. К тому же, всегда существует риск снижения ликвидности банков–кредиторов.

Какие законодательные шаги следует предпринять для развития строительного кредитования?

• Либерализация государственной политики в сфере передачи земли в частную собственность.
• Разработка новых законопроектов, регулирующих систему взаимоотношений в сфере строительного кредитования.
• Разработка нормативных актов, обеспечивающих учет прав на незавершенное строительство.
• Отмена правовых ограничений, усложняющих кредитные отношения на фоне возможного дефолта.

Для развития и усовершенствования системы кредитования в сфере строительства целесообразно ввести следующие положения:

1) Проценты по кредитным средствам должны погашаться застройщиком в процессе строительства, сама же сумма кредита – после того, когда здание начнет приносить .

2) Перед началом строительства искать потенциальных клиентов для реализации построенного объекта.

3) Банки, перед тем, как выдавать кредиты строительным компаниям, должны тщательно изучать потенциальный риск строительства.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш