2.2. Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость – стоимость основных средств в современных условиях, при современных ценах и технике, это стоимость, по которой оцениваются основные средства после проведения переоценки.

Основные средства стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 20000 рублей за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов. В целях обеспечения сохранности этих объектов должен быть организован надлежащий контроль за их движением.

Для целей налогообложения объекты стоимостью до 10000 рублей в момент ввода в эксплуатацию единовременно списываются на материальные расходы.

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

С течением времени происходит отклонение первоначальной стоимости основных средств от первоначальной стоимости аналогичных основных средств, приобретаемых или изготавливаемых в более поздние периоды. Для того чтобы устранить возникающие отклонения и производится переоценка основных средств.

Целью переоценки объектов основных средств является определение реальной стоимости объектов основных средств путем приведения их первоначальной стоимости в соответствие с рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.

В соответствии с п. 15 ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаще одного раза в год, на начало отчетного года, переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. Переоценка производится путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.

Под текущей (восстановительной) стоимостью понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта. При определении этой стоимости могут быть использованы следующие данные:

– данные на аналогичную продукцию, полученную от организаций-изготовителей;

– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;

– оценка бюро технической инвентаризации;

– экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Принимая решение о переоценке основных средств, входящих в однородную группу объектов, организации должны помнить, что в последующем придется регулярно проводить переоценку, чтобы стоимость указанных объектов, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Перед проведением переоценки основных средств проводится подготовительная работа, в частности оформляется приказ или иной распорядительный документ о проведении переоценки, подготавливается перечень объектов основных средств, подлежащих переоценке. В перечне указывается точное наименование объектов, дата их приобретения, сооружения, изготовления, дата принятия объектов к бухгалтерскому учету. Проводится также проверка наличия этих объектов.

В соответствии с п. 46 Методических указаний N 91н исходными данными для переоценки являются:

– первоначальная стоимость или текущая (восстановительная) стоимость, если объект ранее уже подвергался переоценке, по состоянию на 31 декабря предыдущего отчетного года;

– сумма начисленной на эту же дату амортизации за все время использования объекта;

– документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов на 1 января отчетного года.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

Нормативный (для жилых зданий);

Стоимостный;

Метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле

Q ф = (∑ q i · J i)/100,(3.15)

гдеQ ф – общий физический износ здания, %;

q i – фактический износ i-го конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

J i – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

Невозможность изначально учесть нетипичные условия эксплуатации объекта по причине «нормативности»;

Трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

Невозможность измерения функционального и внешнего износов;

Субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотноше­нием стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ) · 100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] · 100,(3.16)

гдеИ – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

И = (ХВ: ФЖ) · 100,(3.17)

гдеИ – износ, %;

ХВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния, отдельного элемента здания;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 3.17 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 3.16.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = ВС · (И: 100),(3.18)

гдеИ – износ, %;

ВС – восстановительная стоимость.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» – элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» – элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т.д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни – это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, которые определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ . Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

Недостатки, требующие добавления элементов;

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

Сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых здание не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. В связи с этим износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

Капитализацией потерь в арендной плате;

Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величина арендных ставок, ставка капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, и тем не менее размер арендной платы в которых сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым из-за неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

Капитализация потерь в арендной плате;

Сравнительные продажи (парные продажи);

Срок экономической жизни.

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парные продажи). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

В отечественной практике методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Причины сноса:

Необходимость перепланировки;

Расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволило бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи.

В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

Таким образом, затратный подход для определения рыночной стои­мости недвижимости является, с одной стороны, обязательным элемен­том процедуры определения рыночной стоимости, а с другой стороны, зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимостной оценке недвижимости.

Вместе с тем считается, что затратный метод имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа и прибыли предпринимателя. Кроме того, результаты затратного метода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка.

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разум­ная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.

Прежде, чем начать разговор об оценке основных средств, выскажем мысль, суть которой выглядит несколько даже крамольной. Она заключается в том, что для бухгалтера термин «основные средства» предполагает, прежде всего, стоимостное отражение наличия имущественного капитала, которым располагает организация. Вещественное же наполнение этого словосочетания в бухгалтерском учете весьма вторично.

На самом деле, в учетной работе нет принципиальной разницы, сколько каких-либо изделий планируется сегодня произвести на конкретном станке, установленном в цехе. Его вещественные показатели служат в учетной работе лишь в качестве идентификаторов, позволяющих «персонифицировать» объект. Все учетные процедуры в отношении любого объекта совершаются в его денежном, стоимостном выражении.

Именно это и придает оценке основных средств особую значимость для всех аспектов работы бухгалтера по учету основных средств.

Виды оценок основных средств

В управленческой деятельности любой организации используется нормативно установленная система оценок стоимости имущества, применяемых для различных целей стоимостных измерений – учета, анализа, прогнозирования, формирования данных бухгалтерской, статистической и налоговой отчетности.

Любые частные ситуации, такие как продажа, передача в счет бартерных сделок, получение организацией кредита по залоговым схемам, определение размера страхового возмещения или судебное урегулирование имущественных споров, ведутся на основании данных, определяемых в этой системе оценок имущества.

Существует три базовых вида оценок стоимости, применяемых к основным фондам предприятия:

• Первоначальная;
• Восстановительная;
• Остаточная.

Здесь сразу следует упомянуть и термин «балансовая стоимость», применяемый в бухгалтерском учете для обозначения оценки. В практической деятельности часто подразумевают, что первоначальная и балансовая стоимости полностью идентичны. Однако это не совсем соответствует действительности.

Пограничным моментом, вносящим различия между ними, является случай переоценки основных средств. Стоимость объектов, прошедших переоценку, является восстановительной, по ней в дальнейшем и учитываются эти объекты в балансе.
Приобретенные же после проведения переоценки имущественные объекты принимаются на баланс в своей первоначальной оценке. Сумма, по которой учтены и те и другие основные средства, балансовая. Однако по экономическому содержанию балансовая стоимость одних является восстановительной, а других – первоначальной.

Это является свидетельством того, что на практике бухгалтерский учет имущества ведется в смешанной форме оценок. Далее, для обозначения той стоимости, по которой учитываются основные средства, будем использовать понятие «балансовая стоимость», при необходимости указывая категорию её наполнения, первоначальную или восстановительную.

Первоначальная

Определяет ту стоимость, по которой имущественная единица поступила в учет, в качестве основного средства. Формирование первоначальной оценки имущества состоит в прямой зависимости от способа его поступления.

При покупке или создании или постройке, первоначальная сумма формируется по совокупности фактических затрат на приобретение или создание. В случае поступления в виде вклада в уставный капитал, первоначальную стоимость устанавливают по согласованной учредителями оценке. Основой формирования первоначальной суммы при поступлении по договорам мены (бартеру) является сумма передаваемых взамен материальных ценностей. Если же объекты получены безвозмездно, в качестве первоначальной признается текущая рыночная цена аналогичных.

Кроме того во всех случаях при формировании первоначальной суммы учитываются затраты на доставку, хранение и установку, а так же прочие, относящиеся непосредственно к внедрению объекта, расходы.
В дальнейшем первоначальная балансовая стоимость, как правило, остается неизменной. Изменение первоначальной суммы может происходить в процессе её уточнения при переоценке или проведении мероприятий, существенно изменяющих состояние объекта. При этом таким изменением может быть как увеличение, в случаях капитального ремонта или модернизации, так и уменьшение при частичной ликвидации.

Восстановительная

На практике возникают ситуации, когда текущая балансовая стоимость перестает отвечать реально складывающейся экономической ситуации на рынке. В таком случае организация может воспользоваться своим правом на проведение переоценки имущества. В ходе переоценки балансовая оценка основного средства уточняется с учетом данных о рыночной стоимости затрат на создание или покупку объекта, идентичного переоцениваемому.

В результате переоценки устанавливается восстановительная стоимость основных средств. Именно восстановительная сумма с этого момента принимается, как их балансовая стоимость. Для установления суммы объекта в восстановительной оценке могут применяться различные источники сведений, в том числе:

• Информация компаний-производителей идентичных объектов;
• Сведения об уровне цен, полученные в государственных организациях или специальных публичных источниках;
• Экспертная оценка независимыми специалистами
• Следует отметить, что в дальнейшем ранее переоцененные основные средства должны обязательно переоцениваться, чтобы по переоцениваемым объектам не возникало существенных отличий по текущей восстановительной стоимости.

Остаточная

Для полноценного управления хозяйственными процессами важную роль имеет экономическая информация о состоянии имущественного капитала. Одним из главных её показателей является остаточная оценка имущества, определяемая как разница между балансовой (первоначальной или восстановительной) стоимостью основных средств и суммой амортизационных отчислений.

Таким образом, остаточная оценка объекта отражает ту долю стоимости основного средства, которая в текущий момент ещё не перенесена на производимый продукт.

По остаточной стоимости определяют степень изношенности имущества и выявляют необходимость проведения его обновления. Фонды с нулевой остаточной стоимостью следует выводить из состава имущества, ввиду их экономической неэффективности.

В случаях проведения реконструкции, модернизации, капитальных ремонтов, достройки основных фондов, происходит увеличение их остаточной стоимости в размере, рассчитываемом по суммам затрат на эти мероприятия.

Некоторые моменты, связанные с оценкой основных средств в налоговом учете

И в бухгалтерском и в налоговом учете действует одна система категорий – первоначальная, восстановительная и остаточная стоимости. Однако следует обратить внимание, что итоговые результаты формирования первоначальной стоимости для бухгалтерских и налоговых регистров могут иметь различия.

Часто это связано с моментом учета суммовых (курсовых) разниц, возникающих в процессе приобретения объектов, плату за которые определяют в привязке к иностранной валюте. Суммовая (курсовая) разница в таких случаях определяется, как разница между рублевыми эквивалентом задолженности по оплате в валютном выражении на дату ее возникновения и на дату её погашения. Исчисление разниц ведется по официальному курсу, устанавливаемому ЦБ РФ.

В Положении, определяющем порядок учета основных средств, разница между курсами валют, возникшая в период расчетов за приобретаемое имущество, включается в состав затрат, понесенных предприятием при поступлении основных средств. В то же время налоговый кодекс, а именно статья 256, однозначно трактует курсовую разницу, как относящуюся к категории внереализационных доходов или расходов.

Результатом становится увеличение или уменьшение «бухгалтерской» первоначальной балансовой стоимости основных фондов по отношению к первоначальной оценке, рассчитываемой в целях налогообложения.

Также пищу для разночтений дает и статья 264 налогового кодекса. Ряд видов затрат, в соответствии с этой статьей относимые в целях налогообложения в соответствии с этой статьей к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, на основании ПБУ тоже могут быть включены в состав первоначальной стоимости имущества.

Не менее важно учитывать ограничения, накладываемые налоговым кодексом, на порядок определения восстановительной суммы объекта. Главой 25 установлено, что включение в состав доходов или расходов, учитываемых при налогообложении, включаются только те результаты переоценок, которые приняты к учету до 01.01.2002 года.

Результаты переоценок, произведенные позже, либо результаты переоценок, произведенных до указанной даты, но принятые к учету после неё, не принимаются для определения восстановительной стоимости и расчета амортизации в целях налогообложения.

В период функционирования основных производственных фондов могут произойти изменения, связанные с ускорением научно-технического процесса, что удешевляет процесс изготовления средств труда, а в условиях инфляции первоначальная стоимость производимых средств труда может увеличиваться. Поэтому необходимо устранять искажающее влияние ценового фактора. Для этого основные производственные фонды оценивают по восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость показывает, какие средства надо было бы затратить по ценам и расценкам, существующим на дан­ный момент, чтобы приобрести или построить основные произ­водственные фонды, аналогичные имеющимся.

Для определения восстановительной стоимости основных производственных фондов производятся их переоценки с помощью двух основных методов:

1) путем индексации их балансовой стоимости,

2) путем прямого пересчета балансовой стоимости применительно к ценам, складывающимся на 1 января очередного года.

3. Остаточная стоимость – это первоначальная стоимость основ­ных фондов (балансовая) за вычетом износа, сумма которого оп­ределяется по величине амортизационных отчислений за весь про­шедший срок службы данных основных фондов.

Она позволяет судить о степени изношенности средств труда, планировать обновление и ремонт основных фондов. Есть два вида остаточной стоимости:

1) она определяется по первоначальной стоимости, определяемой по мере начисления амортизации,

2) по восстановительной стоимости, определяемой экспертным путем в процессе переоценки средств труда.

Остаточная стоимость может быть рассчитана по формуле:

С ост. = С н + С к * [(А н * С н *Т)/100]

где С н – первоначальная стоимость основных средств,

С к – стоимость капитального ремонта за весь срок службы основных средств,

А н – годовая норма амортизации,

Т – срок, в течение которого эксплуатировались основные средства, лет.

4. Ликвидационная стоимость – стоимость реализации изношен­ных и списанных основных фондов и регламентируется только состоянием основных производственных фондов и дальнейшей воз­можностью их использования; может варьировать (для оборудования) от полной восстановительной стоимости до продажи оборудования по цене металлолома.

В процессе производства основные производственные фонды подвергаются моральному и физическому износу.

Физический износ – утрата основными фон­дами своей потребительской стоимости. Физический износ проис­ходит как при функционировании основных фондов, так и при их бездействии.

Моральный износ основ­ных фондов – уменьшение их стоимости под влия­нием научно-технического прогресса.

Моральный износ основных средств происходит до наступления полного физического износа.

Амортизация объектов основных фондов производится од­ним из следующих способов начисления амортизационных на­числений:

1. линейный;

При линейном способеначисление амортизации производится равномерно исходя из первоначальной или восстановительной стоимости объекта основных фондов и нормы амортизации, ис­численной из срока полезного использования этого объекта.

На­пример, предприятие приобрело оборудование стоимостью 120 тыс.руб., срок полезного использования которого 5 лет, тогда норма амортизационных отчислений составит 100% : 5 = 20% в год. Годовая сумма амортизационных отчислений = 120 тыс.руб. * 20% = 24 тыс.руб.

2. уменьшаемого остатка;

При способе уменьшаемого остаткагодовая сумма амортиза­ционных отчислений определяется исходя из остаточной стои­мости основных фондов на начало года и нормы амортизаци­онных отчислений и иногда с использованием коэффициента ускорения, устанавливаемого законодательно

Суть применяемого метода состоит в том, что доля аморти­зационных отчислений, относимых на себестоимость продук­ции, будет уменьшаться с каждым последующим годом экс­плуатации указанного объекта.

Остаточные сумы списываются на себестоимость. Прямое списание этой суммы на себестоимость или на финансо­вые результаты может ухудшить его финансовое состояние и уровень рентабельности. В определенной степени эти потери может компенсировать продажа недоамортизированного обо­рудования.

Зарубежная практика использования нелинейных методов начисления амортизации (в частности, США) предполагает установле­ние кратности определения уменьшающегося остатка. При методе двойного уменьшения остатка ежегодные амортизационные отчис­ления (А) будут определяться по формуле:

А = С о * N * 2,

С о – остаточная стоимость оборудования на начало годы,

N – норма амортизации на весь период эксплуатации оборудования,

2 – кратность исчисления.

3. списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

При применении способа списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стои­мости объекта основных фондов и соотношения числа лет, где в числителе число лет, остающееся до конца срока службы объекта, а в знаменателе – сумма чисел лет срока службы. Ликвидационная стоимость при этом методе не используется, так как объект основных фондов пол­ностью переносит свою стоимость за период полезного исполь­зования.

Этот способ с точки зрения финансового планирования предпочтителен тем, что позволяет уже в начале эксплуатации списать большую часть стоимости основных фондов. Далее темп списания замедляется, что обеспечивает снижение себе­стоимости продукции.

Расчет полной восстановительной стоимости зданий, имеющих отличия от типового проекта , с использованием сборников УПВС и разъяснений к ним.

К. т.н.,
доцент кафедры "Оценочная деятельность иантикризисное управление"
Финансовой академии при Правительстве РФ.

В практике оценочных работ часто требуется рассчитывать восстановительную стоимость объектов недвижимости Наиболее часто под таковыми подразумевают здания различного назначения, как-то жилые дома, офисы, магазины, склады, гаражи, заводские и фабричные корпуса, здания сельскохозяйственных ферм, производственных и ремонтных предприятий и многие другие.

Применяемые методы расчетов изложены в специальной литературе и хорошо известны имеющим стаж работы оценщикам. Однако у начинающих, делающих только первые шаги в оценочной деятельности специалистов, вследствие громоздкости расчетов неизбежно возникают трудности, связанные с поиском необходимой информации и выработкой методики выполнения расчетов.

Анализируя опыт своей преподавательской работы в Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации, Институте профессиональной оценки и Московском институте геодезии, аэросъемки и картографии, а также практический опыт по консультированию различных оценочных фирм и прислушиваясь к рекомендациям студентов и слушателей названных учебных заведений, автор счел целесообразным опубликовать ряд статей, посвященных расчетам восстановительной стоимости различных объектов недвижимости При этом будут рассмотрены как применение различных оценочных методик, основанных на использовании различных материалов, в том числе и нормативного характера, так и разнообразные типы объектов.

Автор выражает признательность практикующим оценщикам, студентам и слушателям различных учебных заведений и курсов, на занятиях в которых ему довелось выступать с представляемыми материалами, за отзывы о его работе, пожелания, замечания, помощь в практическом апробировании результатов работы и сборе информации Особую благодарность автор выражает Компании "КонсультантПлюс" за информационную поддержку учебной, методической и научно-практической работы .

Статьи настоящего цикла представляют собой методическое объединение существующих методик выполнения расчетов, рассчитанных в первую очередь на начинающих специалистов в области оценки. В них использованы результаты работ их автора в области практической деятельности по оценке недвижимости затратным подходом и опубликованные в открытой печати методики других специалистов, в необходимых случаях ссылки на первоисточники информации приведены Используемые для примеров названия объектов оценки, их характеристики и местоположение изменены до неузнаваемости, возможная схожесть с реальными объектами оценки чисто случайная.

В первой статье этого цикла будут рассмотрены методика выполнения работ по оценке зданий и схема использования набора необходимой информации.

I. Вводные пояснения

В большинстве случаев оценщики используют для расчёта восстановительной стоимости зданий сборники Укрупнённых Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) - составленные в уровне цен 1 января 1969 года нормативы, разработанные в начале 70-х годов XX-го века для переоценки основных фондов народного хозяйства . Переход же к текущему уровню цен и учёт современных экономических реалий, таких как предпринимательская прибыль, ряд налогов и прочее, осуществляют с использованием специальных индексов и ряд поправок, рассчитываемых специализированными экспертными организациями.

Стоимость зданий с использованием таблиц УПВС, сведённых в сборники по отраслям народного хозяйства, может быть рассчитана как функция наиболее существенной, характерной для объектов отрасли народного хозяйства, к которой принадлежит оцениваемый объект, характеристики. Остальные же характеристики, влияющие на стоимость объекта, используются в основном лишь либо для выбора типового варианта проекта, согласно которому был сооружён объект, либо для учёта особенностей региона, в котором он расположен. При такой организации работ по оценке можно утверждать, что при помощи таблиц УПВС осуществляется оценка объектов, сооружённых по типовым проектам, особенности которых описаны в пояснениях к соответствующим таблицам.

В настоящее время экономические условия претерпели существенные изменения по сравнению с условиями, существовавшими во время составления сборников УПВС. Это обстоятельство требует использования целого набора информации, позволяющей учитывать современные экономические реалии. Использование этой информации не было предусмотрено первоначальным замыслом составителей сборников и, соответственно, не отражено в пояснениях к таблицам сборников, но в настоящее время является уже общепризнанным среди специалистов по оценке.

Однако по мере выполнения переоценки и основных фондов народного хозяйства с использованием таблиц сборников УПВС всё большую озабоченность стали вызывать случаи, в которых наблюдались существенные отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от параметров, предусмотренных типовыми проектами, учёт которых не был предусмотрен сборниками, а пренебрежение которыми вело к возникновению грубых погрешностей рассчитываемых стоимостей. Поэтому для устранения подобного рода источников погрешностей расчётов были выпущены специальные Разъяснения к таблицам УПВС, в которых были систематизированы наиболее частые отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от предусмотренных проектами и приведены общие правила, позволяющие учитывать их влияние на стоимость таких объектов.

Таким образом, Разъяснения к таблицам УПВС явились инструментом, позволяющим получать более достоверные результаты оценки. Их использование актуально и в настоящее время наряду с использованием самих таблиц УПВС.

II. Методика выполнения расчётов и порядок использования материалов.

Рассмотрим последовательность выполнения оценочных работ. По мере необходимости приведены необходимые комментарии, сделаны ссылки на используемые материалы, а также приведены извлечения из них.

Формулировка задания на оценку

Выполнить расчёт полной восстановительной стоимости здания с использованием нормативов УПВС, Разъяснений к ним и необходимой сопутствующей информации при следующих условиях.

Характеристики и описание здания (выбираются по сведениям бюро технической инвентаризации или определяются путём обследования здания).

Назначение: Торговое.

Использование: в качестве продовольственного и промтоварного магазина.

Этажность: 2.

Фасад: архитектурное оформление простое, штукатурка, отделка мраморной крошкой.

В момент оценки осуществляется замена централизованной системы горячего водоснабжения на местную.

Дополнительно смонтирована и функционирует система принудительной вентиляции .

Объём помещений: общий - 9211 куб. м., в том числе подвала - 2967 куб. м. (используется как помещение).

Описание прочих конструктивных элементов здания приведено по ходу расчётов.

Местоположение объекта: Россия, г. Волгоград.

Выполнение расчётов.

Методически порядок выполнения расчётов можно разбить на четыре следующих крупных блока:

А. Подготовка информации, выбор требуемых сборника и таблицы;

Б. Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов;

В. Приведение восстановительной стоимости здания;

Г. Заключительные положения.

Рассмотрим их последовательно.

А. Подготовка информации, выбор требуемых сборника и таблицы.

1. Поиск требуемой таблицы сборника.

Стоимости зданий, сооружённых по различным типовым проектам и сгруппированных по назначениям и использованию, представлены в таблицах. В свою очередь таблицы сгруппированы в сборники по отраслям народного хозяйства.

1.1. Выбор номера сборника УПВС для выполнения расчётов производят по функциональному назначению объекта.

Для выбора сборника следует рассмотреть перечень сборников УПВС, приведённый в . Извлечение из общей части приведено в таблице 1.

Таблица 1

Функциональное назначение оцениваемого здания: Торговое.

Следовательно, следует выбрать сборник № 33 .

1.2. Выбор таблицы УПВС в сборнике для выполнения расчётов следует осуществлять в зависимости от использования здания и его этажности. Для этого требуется проанализировать оглавление сборника № 33. Извлечение из него представлено в таблице 2, в которой указаны интересующие нас характеристики здания.

Таблица 2

Оцениваемое здание используется в качестве магазина промышленных и продовольственных товаров. Его этажность: 2.

Следовательно, в сборнике № 33 требуется выбрать таблицу № 5.

2. Расчет поправок к стоимости здания.

Поправки к стоимости здания требуются для учёта отличия свойств конструктивных элементов оцениваемого здания от свойств конструктивных элементов здания, для которого составлены используемые таблицы. Расчёты выполняют с использованием Разъяснений .

2.1. На этапе обследования здания составляют перечень свойств его конструктивных элементов.

Фундамент: ленточный крупноблочный сборный. Стены и перегородки - кирпичные.

Перекрытия - из сборного железобетонного настила Кровля - совмещенная из сборных железобетонных плит. Полы (основной тип) - из керамических плиток. Проемы - деревянные. Наружная отделка - повышенная: фасад частично отделан мраморной крошкой, частично оштукатурен, архитектурное оформление простое. Инженерные системы: отопление - от городских сетей; вентиляция - принудительная; холодное водоснабжение - от городских сетей; горячее водоснабжение - отсутствует; канализация - от городских сетей; газоснабжение - от городских сетей; электроосвещение, телефон, телевидение, электрочасы - имеются в наличии.

2.2 Расчёт поправок.

Для выявления отличий особенностей конструктивных элементов зданий, которые могут оказать влияние на его стоимость, следует тщательным образом изучить Разъяснения к сборникам УПВС, так как существенная для данного этапа работы информация не систематизирована и находится в различных разделах Разъяснений. Рассчитываемые в пунктах 2.2.а - 2.2.г поправки будут учтены нами в расчетах позднее.

2.2.а Учёт повышенной сложности отделки фасада.

Осуществляют на основании данных пункта "Наружные отделочные работы" Разъяснений (см извлечение 1).

Основываясь на материалах Разъяснений, по аргументам: этажности здания (равной 2) и типу архитектурного оформления его фасада (простому), из таблицы 3 следует выбрать поправку к стоимости 1 куб. м. здания - 2,8%.

Таблица 3

Так как при сооружении здания была применена отделка мраморной крошкой, то к указанной поправке согласно примечанию к таблице следует применить дополнительно коэффициент, равный 2.

В результате, поправка за внешнюю отделку составит: 2,8% * 2 = 5,6%.

2.2.б Учёт наличия системы принудительной вентиляции.

Осуществляют на основании пункта "Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" Разъяснений, подпункт 8, примечание на странице 18 (см. извлечение 2).

Несмотря на то, что пункт 8 непосредственно касается жилых зданий, мы можем таким образом учесть наличие улучшенной принудительной вентиляции, так как в примечании отсутствуют непосредственные указания на тип здания. Согласно отмеченному пункту, наличие у здания системы принудительной вентиляции должно быть учтено применением к его стоимости коэффициента 1,03, или поправки величиной 3%.

2.2.в Учёт отсутствия централизованной системы горячего водоснабжения.

Осуществляют на основании данных пункта "Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" Разъяснений (см. извлечение 3).

Порядок расчётов следующий.

По аргументу: назначение здания (магазин) из предпоследнего столбца приведённой в извлечении таблицы выбран удельный вес стоимости системы горячего водоснабжения в общей стоимости инженерной системы здания, равный 12%.

По аргументам: функциональное назначение (торговое) и этажность здания (равная 2), а также надземному объёму здания (6243 куб. м.), из него следует выбрать общую стоимость инженерных систем в стоимости здания, после интерполяции получив, результат равный 16%.

В итоге, поправка за отсутствие централизованной системы горячего водоснабжения составит: 12% от 16% = -1,9%. При этом поправке следует придать отрицательный знак, так как она должна уменьшать стоимость здания.

2.2.г Учёт улучшенной отделки подвала.

Подвал в оцениваемом здании используется в качестве помещения, для чего он был специальным образом отделан, что не предусматривалось типовым проектом.

Осуществляют на основании данных пункта "Иные конструктивные особенности зданий, имеющие значение для определения восстановительной стоимости 1 куб. м." Разъяснений, раздел "Объёмы: подвалы, техподполья, цокольные этажи" (см. извлечение 4).

Согласно подпункту 1, имеющая место улучшенная (в отличие от типового проекта) отделка подвала, должна быть дополнительно учтена в стоимости здания путём умножения объёма подвала с коэффициентом 0,20 на стоимость 1 куб. м. надземной части здания.

При этом существенно, что отметка об отсутствии или наличии подвала в типовом проекте должна быть сделана в описании типового проекта здания, для которого составлена используемая для оценки таблица (в нашем случае это таблица 5 сборника УПВС № 33 (см. извлечение 5).

3. Определение ценообразующих характеристик оцениваемого здания.

На основе показателей данного пункта будем выбирать стоимость 1 куб. м. стоимости здания из таблиц, к которой позднее будем применять рассчитанные выше поправки.

3.1 В соответствии с соображениями, изложенными в пункте 2.2.г. (см. извлечение 4), основной ценообразующей характеристикой здания будет выступать объём помещений его надземной части: 6243 куб. м. (при объёме подземной части - 2967 куб. м. дополнительно).

3.2 Вспомогательные ценообразующие характеристики - характеристики региона расположения здания. Приведённые ниже характеристики региона следует выбирать по адресу расположения здания: г. Волгоград. Для этого используют Общую часть к сборникам УПВС (см. извлечение 6).

3.2.а Территориальный пояс: 1.

3.2.б Климатический район: III.

Б. Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов.

Осуществляют на основании данных, определённых на предыдущем этапе работы.

1.а Расчёт стоимости 1 куб. м. объекта осуществляют путём выбора из таблицы № 5 сборника УПВС для соответствующего территориального пояса (1) интервала стоимостей и последующего интерполирования для объёма надземной части здания (6243 куб. м.). Результаты выбора и расчётов приведены в таблице 3.

1.б. Расчёт совокупной поправки за влияние дополнительных ценообразующих характеристик по пунктам А.2.2.а - А.2.2.В.

Совокупная поправка составит: 5,6% + 3,0% - 1,9% = 6,7%.

1.в Тогда, стоимость 1 куб. м. с учётом названных поправок составит:

25,2021 * (1 + 0,067) = 26,8906 руб./куб. м.

2. Выбор коэффициента изменения стоимости 1 куб, м. здания.

Согласно технической части сборника № 33 стоимость в таблицах приведена для II-го климатического района. Так как строительство в более тёплых регионах сопряжено, например, с уменьшением толщины стен здании, мощности системы отопления и т. п., то оно будет менее дорогостоящим, и наоборот в северных районах строительство потребует больших затрат ресурсов. Для учёта этих обстоятельств предназначен климатический коэффициент.

Климатический коэффициент выбирают со страницы 4 технической части к сборнику УПВС № 33, пункт 8 (см. извлечение 7), согласно ему III-му климатическому району соответствует коэффициент изменения стоимости 1 куб. м здания: 0,92.

Итого, стоимость 1 куб. м здания: 26,8906 х 0,92 = 24,8906 руб./куб. м.

3. Учёт сейсмичности района.

Сейсмичность района может оказать влияние на стоимость здания, так как строительство в сейсмоопасных районах сопряжено с повышенными требованиями. Увеличение стоимости строительства за счёт повышенных требований при возможных землетрясениях свыше 6 баллов следует учитывать введением указанного в пункте 9 технической части к сборнику УПВС № 33 коэффициента (см. извлечение 7). При необходимости определения величины максимально возможного землетрясения следует использовать документы, устанавливающие соответствующее районирование территории СССР .

В нашем случае сейсмичность района не влияет на стоимость строительства, так регион оценки не предполагает землетрясений свыше 6 баллов.

4.а Рассчитаем восстановительную стоимость здания с учётом его объёма (см. извлечение 7): 24,8906 руб./куб. м. х 6243 куб. м. = ,24 руб.

4.б. Введём поправку за улучшенную отделку подвала с учётом его объёма и корректирующего коэффициента:

24,8906 руб./куб. м * 2967 куб. м. * 0,20=14682,04 руб.

24 +,04 = ,28 руб.

В. Приведение восстановительной стоимости здания.

Представляемая в настоящей работе процедура приведения восстановительной стоимости объекта оценки к текущему уровню отличается от применяемых ранее, изложенных в специальной литературе процедур . Это является следствием двух причин. Первая из них - переход строительной отрасли на систему нормативов 2001 года, имеющих в качестве базы сметные цены 1 января 2000 года. Вторая - изменение вида представления информации в используемых нами бюллетенях, издаваемых агентством "КО-ИНВЕСТ", отчасти являющееся следствием указанного перехода. В извлечении 8 представлен фрагмент таблицы 2.1 (страница 13) межрегионального информационно-аналитического бюллетеня , издаваемого названным агентством .

Приведение следует выполнять в два этапа.

1. На первом этапе следует перейти от уровня цен 1 января 1969 года, в которых составлены таблицы УПВС, к ценам 1 января 2000 года, фактически это цены декабря 1999 года (см. извлечение 8). Эту операцию выполняют путём деления полученной ранее стоимости на выбранный из таблицы индекс для Волгоградской области , рассчитанный для перехода от уровня цен 1 января 2000 года к уровню цен 1 января 1969 года: 0,04716. Стоимость здания на данном этапе составит:

28 / 0,04716 = 3 ,52 руб.

2. На втором этапе требуется перейти от цен 1 января 2000 года к ценам даты оценки (июнь 2003 года). Так как на момент написания настоящей работы (июль 2003 года) использовать значение индекса, рассчитанное по наблюдениям за фактическим уровнем цен ещё не представлялось возможным, то использовалась взятая из уже упомянутой таблицы его прогнозная величина: 1,931. Стоимость здания на данном этапе составит:

3 , 52 * 1,931 = 6 ,09 руб.

Следует заметить, что представленная выше процедура расчётов позволяет обходиться без использования Постановления Государственного Комитета СССР по делам Строительства от 01.01.01 г. № 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек и иных аналогичных документов, ограничиваясь лишь сборниками агентства "КО-ИНВЕСТ", что значительно удобнее.

Однако, по мнению автора настоящей работы, вопрос о способах расчётов индексов, их величинах и адекватности получаемых с их использованием результатов остаётся открытым и требует глубокого изучения. Так, например, в результате перехода от цен 1 января 1969 года к ценам 1 января 2000 года рассмотренным выше способом была получена стоимость здания равная 3 ,52 руб. Его же стоимость, полученная в результате применения приведения, широко используемого на практике ранее, основывающегося на нормативных материалах и также материалах агентства "КО-ИНВЕСТ" ,45 руб. Различие составляет,07 руб. или примерно ±10%, что практически совпадает с погрешностью метода, основанного на использовании нормативов УПВС, и вряд ли может считаться допустимым.

3. Расчёт полной восстановительной стоимости здания.

Данный шаг позволяет учесть современные экономические реалии и иные рыночных факторы, которых не существовало на дату составления таблиц УПВС.

Необходимые для выполнения расчётов по данному пункту величины рассчитывают экспертно на основании анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости. В частности, можно воспользоваться информацией, предоставляемой агентством "RWAY" (http:// www. *****). Для данного примера их величины приняты условно.

3.1 Предпринимательская прибыль составит 25% от восстановительной стоимости.

3.2 Дополнительные издержки - 0% от восстановительной стоимости.

3.3 Тогда, полная восстановительная стоимость здания с учётом предпринимательской прибыли и дополнительных издержек:

6 ,09 x l,25 x 1,00 = 8 ,86 руб.

Ставка НДС 20% от итога шага 2.3.3, при этом важно, чтобы индекс перехода к ценам даты оценки, использованный в шаге Б.2.2, не содержал указанного налога.

Итак, полная восстановительная здания в ценах июня 2003 года составит:

8 ,86 х 1,20 =,64 руб.

Заключение.

В заключении следует сделать два замечания, которые позволят лучше осознать смысл рассчитанных величин и избежать двусмысленности толкования результатов оценки.

Замечание 1. Следует заметить, что несмотря на полученное в результате выполнения вычислений значение стоимости объекта с указанием сотых долей рубля, с точки зрения точности, обеспечиваемой методом УПВС (±10%), окончательный ответ следует записать в следующем виде: 10,39 ± 1,04 млн. руб.

Замечание 2. Следует заметить, что в соответствии со сделанными в технической части Сборника № 33 замечаниям полученная стоимость отражает стоимость всех общестроительных, санитарно-технических и электротехнических работ по сооружению здания магазина, но не учитывает стоимости специфического торгового оборудования (тем более, возможно приобретённого уникального). Стоимость его приобретения, доставки, установки и пусконаладки должна быть учтена отдельно.

Извлечения из необходимых для расчётов материалов.

Извлечение 1.

Страницы 12 и 13. Раздел "ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ. НАРУЖНЫЕ РАБОТЫ".

При несовпадении наружных отделочных работ переоцениваемого здания с аналогом необходимо исходить из следующих указаний:

1. В показателях для 1-4 этажных жилых зданий предусмотрена лишь частичная штукатурка фасадов (цоколи, откосы, карнизы) с расшивкой швов стен. Для зданий свыше 5 этажей предусмотрена облицовка (полностью или частично) лицевым или силикатным кирпичом, а в некоторых случаях керамическими блоками.

При наличии у оцениваемых жилых зданий фасадов полностью оштукатуренных цементно-известковым раствором их табличную стоимость следует увеличивать на проценты, указанные в таблице 4.

Таблица 4. Величины поправок.

Примечание. При наличии фасадов, оштукатуренных терразитовым или цветным раствором указанные надбавки применяются с коэффициентом 1,5, а с мраморной крошкой - 2, причём коэффициенты применяются лишь в тех случаях, когда показателями сборника предусмотрена частичная штукатурка фасадов или облицовка.

Извлечение 2. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости.

Страница 18.

Пункт 8. По всем жилым зданиям предусмотрена необходимая вентиляция с установкой вентиляционных решёток. В тех случаях, когда в таблице не сказано о их наличии и не предусмотрена поправка, а у оцениваемого здания вентиляционное устройство имеется, то корректировать стоимость 1 куб. м. таких зданий не следует.

Примечание: Когда у оцениваемого здания имеется система побудительной вентиляции (с установкой вентиляторов , моторов и т. д.), то к табличной стоимости таких зданий вводить К = 1,03.

Извлечение 3. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости .

Страницы 15 и 16. Раздел "ВНУТРЕННИЕ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА".

В народном хозяйстве имеются здания, благоустройство которых не соответствует современным требованиям. Вследствие этого при переоценке зданий часты случаи, когда характеристика аналога по благоустройству не совпадает полностью с характеристикой переоцениваемого строения.

В этих случаях необходимо из стоимости здания исключать отсутствующий вид благоустройства и прибавлять тот вид, который имеется в оцениваемом строении.

Когда необходимые поправки отсутствуют, следует пользоваться таблицей №5.

Таблица 5. Санитарно - и электротехнические устройства .

	Наименование	Жилые здания	Общее твенн ые здан.	Комм унальн. здан.	Здан. быт. обслуж	Учеб. завед.	Детские завед.	Рес - тор., стол., магаз	Торг базы, склады
	Центральное отопление
	Вентиляция
	Водопровод
	Горячее водоснабжение
	Канализация
	Газоснабжение
	Электро- освещение и электро - оборудование
в т. ч. радио
телевидение
электрочасы
	ИТОГО:

Извлечение 4. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости

Страницы 28 и 29. Раздел "ИНЫЕ КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЙ, ИМЕЮЩИЕ ЗНАЧЕНИЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 1 КУБ М ПОДВАЛЫ, ТЕХПОДПОЛЬЯ, ЦОКОЛЬНЫЕ ЭТАЖИ".

1. Если в таблице сборника, по которой производится переоценка каменных зданий, указано "с подвалом" или "с техническим подпольем", это значит, что стоимость подвалов или технических подполий учтена в восстановительной стоимости 1 куб. м. В этих случаях восстановительная стоимость здания определяется умножением стоимости 1 куб. м. здания, принятой по таблице сборника, на надземный объём здания (объём повала или технического подполья к надземному объёму здания не добавляется). При этом, если подвал используется под служебные, общественные или другие цели (домоуправление, ЖЭК, Красный уголок и др.) к восстановительной стоимости здания, исчисленной вышеуказанным способом, добавляется восстановительная стоимость повышенной отделки подвала, которая определяется умножением объёма повала на восстановительную стоимость 1 куб. м., по которой переоценивалось здание, умноженную на коэффициент 0,20.

2. Если переоценка каменных зданий с подвалом или техническим подпольем производится по таблице сборника, в которой указано "без подвала" или о подвале нет никаких оговорок, восстановительная стоимость определяется как сумма восстановительных стоимостей надземной и подземной частей здания. Восстановительная стоимость надземной части здания определяется путём умножения объёма надземной части на стоимость 1 куб. м. по таблице сборника. Восстановительная стоимость повала или технического подполья определяется путём умножения объёма подземной части здания на стоимость 1 куб. м., принятую для переоценки надземной части и на коэффициент 0,8. При этом восстановительная стоимость подвала, используется под служебные, общественные или другие цели, определяется умножением объёма подземной части здания на стоимость 1 куб. м., принятую для переоценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов.

Извлечение 5. Из сборника УПВС № 33 для переоценки зданий и сооружений торговых предприятий.

Страницы 12 и 13.

Таблица 6. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли 2-х этажные и более.

Характеристика зданий.

Здания с подвалом. Фундаменты сборные железобетонные. Стены и перегородки кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, плиточные, паркетные и из релина. Отделка повышенного качества. Отопление центральное.

Таблица 6. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли двухэтажные и более.

Приложение к таблице 6.

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах
Наименования конструктивных элементов	Удельный вес
Фундаменты
Стены и перегородки
Перекрытия
Крыши
Полы
Проёмы
Отделочные работы
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства
Прочие работы
Итого

Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.

Группа капитальности 1. p.Извлечение 6. Из общей части к сборникам УПВС зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете

Страница 17.

Таблица 7. Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов.

Извлечение 7. Из технической части к сборнику УПВС № 33 для переоценки зданий и сооружений торговых предприятий.

Страница 4.

Порядок пользования сборником.

Пункт 7. Полная стоимость объекта (здания или сооружения) определяется умножением восстановительной стоимости единицы измерения объёма объекта на его объём. При этом должны учитываться поправки, приведённые в Технической части или в примечаниях к отдельным таблицам сборника.

Пункт 8. Восстановительная стоимость зданий и сооружений, помещённая в настоящем сборнике, приведена для II климатического района.

Восстановительная стоимость зданий и сооружений, расположенных в других климатических районах, устанавливается при пользовании сборниками на местах путём применения к восстановительной стоимости II климатического района следующих поправочных коэффициентов:

для I климатического района - 1,14;

для III климатического района - 0,92;

для IV климатического района - 0,90.

Деление территории СССР по климатическим районам приведено в Общей части к сборникам. Пункт 9. Восстановительной стоимостью зданий и сооружений по настоящему сборнику не учтены удорожания, связанные со строительством в сейсмических районах. Указанные удорожания следует учитывать на местах при пользовании сборниками путём применения к восстановительной стоимости следующих поправочных коэффициентов в зависимости от величины балла:

6 баллов - 1,00;

7 баллов - 1,04;

8 баллов - 1,05;

9 баллов -1,08.

Извлечение 8. Из Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня "Индексы цен в строительстве" / М.: "КО-ИНВЕСТ" - Выпуск 43, апрель, 2003.

Страница 13.

2. Строительно-монтажные работы.

2.1. Средние региональные индексы, рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. (декабрь 1999 г.).

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Александров в строительстве. - Спб.: "Питер", 20с.

2. Общая часть к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов/ Госстрой СССР, утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 13 августа 1971 г., М.: Энергия -1971,24 с.

3. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС/Издательство Республиканского управления технической инвентаризации - М.: 1995, 90 с.

4. Сборник УПВС № 33. Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (утв. Министерством торговли по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 г.) - М.: Экономика, 1970, 40 с.

5. СНиП II-7-81. Строительство в сейсмических районах (Утв. Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01г. №94).

6. Постановление Государственного Комитета СССР по делам Строительства от 01.01.01 г. № 94 Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек.

7. Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень / М.: "КО-ИНВЕСТ" - Выпуск 43, апрель, 20с.

8. Красовский укрупнённых нормативов для оценочных работ: Учебное пособие по курсу "Ценообразование в строительстве". Для студентов, обучающихся по специальности 060400 "Финансы и кредит". - М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра "ОДиАУ", 20с.

Журнал "Московский оценщик" №5 (24), октябрь 2003 .

Информационный источник - МОК-Информ E-mail: *****@***ru
При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www. *****