Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору. Как выглядит схема планировочной организации земельного участка (спозу)

Мы с Вами по этому поводу как раз и дискутируем: надо или нет указывать в СПОЗУ какие-либо данные из ПЗЗ/ГПЗУ. Вы пытаетесь доказать, что надо, но не смогли привести ни одной нормы, подтверждающей вашу точку зрения. Я же утверждаю обратное, говоря, что никакой иной информации кроме места размещения жилого дома в СПОЗУ указывать не требуется, в подтверждение чего привел цитаты из соответствующих норм.

Делаю я это вовсе не ради спора с Вами (лично Вы вольны делать что угодно, думать как угодно и зарабатывать деньги как угодно - это ваше личное дело), я это делаю для тех, кто читает этот форум, чтобы помочь им разобраться в хитросплетениях нашего законодательства и уберечь от ненужных ошибок.

Именно поэтому я отвечаю только на те реплики ваших постов, которые относятся к сути нашего спора/дискуссии.

Интересно, в 55 статье нигде не указано, что соответствие размещения объекта проверяется по техплану. Так с чего Вы взяли, что это проверяется по техплану? Просто Ваше мнение?

Ага, моё.

3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
...
12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
...

И нужен он, по общему правилу, для этого:

11. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Это нужно исключительно для достижения одной-единственной цели - проверить соответствие построенного градрегламентам, которые отражены в ГПЗУ:

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства... капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство... соответствие построенного... требованиям к строительству... объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка...

Понимаете, что здесь написано? Проверяется соответствие построенного объекта требованиям, указанным в ГПЗУ, а не в РнС.
Ещё раз повторю: требования к строительству устанавливаются градостроительными регламентами в рамкам утверждения ПЗЗ. ГПЗУ по сути является выпиской из ПЗЗ по конкретному участку. Так вот, построенное должно соответствовать ЭТИМ требованиям. В этом контексте про РнС вообще речи никакой нет. РнС удостоверяет соответствие проектной документации ЭТИМ же требованиям. В соответствии с РнС ничего не строится, строительство ведётся в соответствии с проектной документацией. А, коль скоро, для объектов ИЖС проектная документация не требуется, то и РнС в данном случае становится не более, чем формальностью, в котором даже нечего указать, т. к. все параметры должны браться из проектной документации.
Понимаю, что это "архисложная" комбинация, и, видимо, поэтому многим хочется вписать в СПОЗУ циферки из проектной документации (площадь, этажность и т. п. и т. д.), чего туда вписывать не требуется, дабы подменить ими проектную документацию.
Извините за прямоту, но большей глупости придумать нельзя.

Если для Вас "коэффициент застройки" шибко сильно отличается от "процента застройки", то приношу персонально Вам свои глубочайшие извинения за допущенную неточность.

Ситуация: в какие сроки застройщик (технический заказчик) обязан подписать акт приемки результатов работ от генподрядчика (подрядчика)?

Застройщик (технический заказчик), получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ). Конкретные сроки подписания акта приемки результатов работ в законодательстве не предусмотрены. Исключение составляют случаи приостановления или прекращения строительства: в таких ситуациях акт о приемке выполненной части работы нужно подписать в течение месяца (п. 5.16.1 СНиП 12-01-2004, утвержденных постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. № 70).

Если в договоре подобных положений нет, это не значит, что застройщик вправе оттягивать подписание акта на неограниченное время. Если обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения (п. 2 ст. 314 ГК РФ). При отсутствии сроков в договоре подрядчик (генподрядчик) может установить срок подписания в сопроводительном письме к переданному застройщику акту. Никаких ограничений на этот счет законодательство не содержит. Невыполнение указанных в акте сроков подрядчик (генподрядчик) может расценить как уклонение застройщика от подписания акта. Одностороннее подписание акта в этом случае законом не запрещено (ст. 753 ГК РФ).

Участие представителей госорганов

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результатов работ должны участвовать представители госорганов и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 753 ГК РФ).

Ситуация: в каких случаях к приемке результатов работ по договору строительного подряда нужно привлечь представителей госорганов и органов местного самоуправления?

Требование об участии в сдаче-приемке результатов выполненных по договору строительного подряда работ представителей государственных органов содержится в СНиП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, а также в постановлении Совмина СССР от 23 января 1981 г. № 105 (действует в части, не противоречащей действующему законодательству). Применительно к отдельным объектам недвижимости (например, объекты газификации, электрификации) существуют специальные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов (см., например, СНиП 42-01-2002).

Подготовка объекта к эксплуатации

Для подготовки объекта строительства к эксплуатации нужно выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения. Кроме того, в территориальных строительных нормах могут быть установлены дополнительные требования по подготовке объектов к эксплуатации.

Застройщик должен получить заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (если объект подлежит государственному строительному надзору). Для этого застройщик представляет в территориальное управление Госстройнадзора России извещение об окончании строительства. После проверки, не выявившей нарушения, ему выдадут заключение. Такие правила предусмотрены в пунктах 25-29 Порядка, утвержденного приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1129.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется приемочными комиссиями. Приемочные комиссии для производственных объектов бюджетного финансирования назначаются министерствами и ведомствами - государственными заказчиками и соответствующими администрациями. Для объектов внебюджетного финансирования комиссию назначает организатор строительства (т. е. застройщик), который часто выполняет и функцию инвестора, или уполномоченный им технический заказчик. Такие разъяснения содержатся в письме Госстроя России от 5 ноября 2001 г. № ЛБ-6062/9.

По результатам приемки результатов работ приемочная комиссия оформит акт. Обычно это акт по форме № КС-11 , утвержденный постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Если для осуществления строительных работ ранее было получено разрешение на строительство, застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Такой вывод следует из части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

  • выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство ;
  • соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации .

Об этом сказано в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен обратиться в тот же орган, где он получал разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Наименование органа, в который следует обратиться, содержится в региональных или местных документах. Например, в Коломенском муниципальном районе Московской области такое разрешение выдает местная администрация (п. 3.1 Положения, утвержденного постановлением администрации Коломенского района Московской области от 18 августа 2009 г. № 1139).

К заявлению приложите:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды);
  • градостроительный план земельного участка;
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства (обычно это форма № КС-11 ).
  • схему, отображающую расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или техническим заказчиком);
  • технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Также потребуются документы, подтверждающие соответствие параметров объекта строительства требованиям законодательства.

Во-первых, это документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или техническим заказчиком. Форма этого документа может быть утверждена на региональном уровне. Например, в Ленинградской области это форма, приведенная в приложении 3 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Во-вторых, понадобятся документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии). Бланки этих документов на федеральном уровне не утверждены. В большинстве регионов форма документа и порядок его выдачи определяется организациями, выдавшими технические условия.

В-третьих, заявитель должен представить документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Например, в Ленинградской области форма такого документа приведена в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Кроме того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно заключение Госстройнадзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Такой перечень разрешительных документов на ввод объектов в эксплуатацию установлен частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и расширен постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 (ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Ситуация: можно ли для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства вместо схемы, отображающей расположение объекта капитального строительства, представить материалы геодезической съемки инженерных сетей и участка застройки ?

Нет, нельзя.

Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Там упомянута именно схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или заказчиком).

Представление иного документа, даже содержащего те же сведения, что и эта схема, незаконно. Данный вывод подтверждается и материалами арбитражной практики (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 апреля 2009 г. № А28-9065/2008-322/27).

Ситуация: в каких случаях для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства понадобится доверенность?

Представителю организации, который непосредственно обращается за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, выдайте доверенность.

Объясняется это так. Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Доверенности в этом списке нет.

Однако без доверенности от имени организации может действовать только ее руководитель или управляющий (руководитель управляющей организации). Полномочия руководителя подтверждаются уставом и решением о его назначении (избрании). Это следует из положений статьи 53 Гражданского кодекса РФ, статей 40 и 42 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ и статьи 69 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ. Во всех остальных случаях понадобится доверенность.

Приемка инвестором объекта

После получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передача объекта, построенного по инвестиционному договору на строительство объекта, оформляется актом приемки-передачи. Это итоговый документ, который подтверждает взаимное исполнение сторонами обязательств по инвестиционному договору. В акте следует указать информацию:

  • о построенных объектах (с указанием их идентификационных номеров, площадей с учетом обмера БТИ, характеристик помещений и т. п.);
  • о порядке распределения построенных объектов (площадей) между инвесторами (соинвесторами).

Типовая форма акта приемки-передачи законодательством не установлена. Поэтому застройщик может разработать эту форму самостоятельно в качестве приложения к инвестиционному договору. Правомерность такого подхода обусловлена тем, что все отношения между инвестором и застройщиком, в том числе и порядок приемки-передачи работ, осуществляются на основе заключенного между ними инвестиционного договора (ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

Условиями инвестиционного договора, по которому застройщик обязуется построить несколько объектов, может быть предусмотрена приемка-передача каждого объекта в отдельности. В этом случае приемка-передача отдельных объектов строительства может быть оформлена актом о результатах частичной реализации инвестиционного договора (приемка работ по определенным этапам).

К акту о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного договора застройщик прилагает акт о передаче затрат на строительство объекта. В этом акте застройщик перечисляет все расходы, связанные со строительством (стоимость израсходованных материалов, подрядных работ и т. п.), и отражает первоначальную стоимость построенного объекта.

Для передачи законченного строительством объекта можно составить акт в произвольной форме. Для этого в качестве образца могут быть использованы акты приемки по формам № КС-11 и № КС-14 , которые утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а. Подробнее о заполнении этих форм см. Как в бухгалтерском учете отразить приобретение основных средств за плату .

В течение пяти дней после передачи построенного объекта инвестору и подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора застройщик выставляет инвестору счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Если застройщик применяет упрощенку, он также может выставить инвестору сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиком. Это необходимо для того, чтобы обеспечить право инвестора на возмещение НДС. При этом застройщик не должен платить НДС в бюджет на основании этого счета-фактуры. Такая позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. № 1784/12. Данное судебное решение, по сути, является прецедентным. В нем сказано, что при отсутствии других препятствий ранее принятые судебные акты по аналогичным делам могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ (по вновь открывшимся обстоятельствам).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - бланк, которым удостоверяется выполнение строительства/реконструкции в полном объеме. Этим документом также подтверждается соответствие сооружения градостроительному плану. Разрешение на ввод в эксплуатацию линейного объекта удостоверяет соблюдение требований планировочного и межевого проектов территории.

Уполномоченные органы

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию производится по заявлению застройщика. Субъекту необходимо обратиться в одну из следующих структур:

  1. Исполнительный региональный, федеральный, муниципальный орган.
  2. Уполномоченную организацию, регулирующую использование атомной энергии и осуществляющую госуправление в сфере деятельности, касающейся изготовления, разработки, утилизации ядерного оружия и энергетических установок оборонного назначения.
  3. Госкорпорацию "Роскосмос".

Место расположения инстанций, указанных в п. 2 и 3, предоставляющих разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, - Москва. Застройщик направляет заявление в ту структуру, которая выдала ему разрешение на строительство. Заинтересованное лицо может обратиться в них лично или через многофункциональный центр.

Пакет документов

Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, необходимо предоставить следующие бумаги:


Нюансы

В документе и заключении, указанных в пунктах 6 и 9, приведенных выше, должна присутствовать информация о нормативных значениях параметров, включенных в требования по энергетической эффективности, а также о фактических величинах этих показателей. Последние определяются в отношении реконструированного/построенного сооружения путем проведения экспертиз, замеров, исследований, испытаний. В заключении и документе, кроме этого, должна присутствовать и иная информация, на основании которой устанавливается соответствие объекта установленным требованиям оснащенности учетными приборами и энергетической эффективности. При реконструкции/строительстве многоквартирного сооружения в акте органа госстройнадзора должны содержаться дополнительные данные. В частности, приводится класс энергетической эффективности, определяемый по нормам законодательства об энергосбережении.

Межведомственное взаимодействие

Документация (копии или информация, в них присутствующая), указанная в п. 1-3 и 9, запрашивается уполномоченными структурами в государственных, муниципальных органах, а также подведомственных им организациях, если застройщик не представил ее самостоятельно. Бумаги из пунктов 1-8, 12-13 на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передаются заявителем, если они отсутствуют в распоряжении у приведенных выше структур. Правительственным постановлением могут предусматриваться иные документы, необходимые для представления в уполномоченные органы. По межведомственным запросам материалы передаются в трехдневный срок.

Важный момент

Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию предоставляется только на основании документов, перечень которых установлен законодательством. Некоторые виды бумаг могут предъявляться в электронном виде. Правительство или высшая исполнительная структура региона вправе установить случаи, когда документы предоставляются исключительно через информационно-коммуникационную сеть Интернет.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: сроки

Орган либо компетентная структура, регулирующая использование атомной энергии и осуществляющая госуправление в ходе осуществления мероприятий, связанных с утилизацией, изготовлением, разработкой ядерного оружия и энергетических установок оборонного значения, госкорпорация "Роскосмос" в течение 10 дней с даты поступления документов обеспечивают проверку достоверности сведений и правильности их отражения. Кроме этого, указанные структуры обязаны выполнить осмотр сооружения. По результатам проверки принимается решение о выдаче разрешения или отказе в этом.

Осмотр

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется по результатам проведенной визуальной проверки сооружения. В процессе осмотра реконструированного/построенного здания подтверждается или не подтверждается соответствие требованиям, установленным в проектной документации, градостроительном плане и иных бумагах. Осмотр не выполняется в отношении индивидуального жилищного строительства. Он также не производится, если при проведении мероприятий осуществляется госстройнадзор.

Основания для отказа

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставляется заявителю в случаях:

  1. Отсутствия документов, приведенных в перечне выше.
  2. Несоответствия сооружения требованиям, зафиксированным в градостроительном плане, или при реконструкции/строительстве/капремонте линейного объекта сведениям планировочного и межевого проектов.
  3. Расхождение фактических параметров с величинами, определенными проектной документацией. Это основание не применяется к сооружениям ИЖС.
  4. Несоответствие объекта требованиям, определенным в разрешении на строительство.

В законодательстве при этом присутствует одна оговорка, исключающая отказ. Не будет выступать как основание несвоевременное получение или неполучение документов, запрошенных в рамках межведомственного взаимодействия.

Дополнительно

Кроме приведенных выше оснований, причиной для отказа предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может служить неисполнение застройщиком предписаний, установленных статьей 51, ч. 18 Градостроительного кодекса. В этих случаях действует специальный порядок. В частности, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предоставляется по окончании процедуры безвозмездной передачи в уполномоченный орган, компетентную организацию, регулирующую использование атомной энергии и осуществляющую управление в сфере, связанной с утилизацией, разработкой и использованием ядерного оружия и энергетических установок, или в "Роскосмос" информации о сооружении. В числе сведений должны присутствовать данные о:

  1. Площади.
  2. Количестве этажей и высоте.
  3. Инженерно-техническом обеспечении.
  4. Проектной документации. Заявитель должен предоставить по одной копии всех разделов.
  5. Результатах инженерных изысканий (в одном экземпляре).

В уполномоченные инстанции, предоставляющие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, также предъявляется одна копия схемы планировки участка. На ней должно быть обозначено место размещения сооружения индивидуального жилищного строительства. Заявитель вправе обжаловать отказ предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в суде.

Общие правила

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, образец которого представлен в статье, предоставляется застройщику в случае, если в региональный, муниципальный, федеральный исполнительный институт власти, уполномоченную организацию, регулирующую порядок использования атомной энергии и осуществляющую госуправление в сфере изготовления, утилизации, разработки ядерного оружия и энергетических установок боевого назначения, Госкорпорацию "Роскосмос", была безвозмездно направлена копия схемы, на которой отображается расположение реконструированного/построенного сооружения, сетей инженерно-технической коммуникации в пределах участка, а также планировочная организация территории. Данные размещаются в информационной базе для обеспечения градостроительных работ.

Дальнейшие процедуры

После разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан провести процедуру постановки на учет. В ходе нее вносятся соответствующие изменения в госреестр реконструированного сооружения. В качестве обязательного приложения выступает техплан. Он подготавливается по правилам, установленным ФЗ №221. Разрешение на ввод (часть объекта в эксплуатацию предоставляется или все здание - значения не имеет) должно отражать сведения о сооружении в объеме, который необходим для выполнения кадастрового учета. Состав информации должен соответствовать требованиям, предусмотренным ФЗ №221 для текстового и графического разделов технического плана.

Завершающие этапы

По окончании строительства сооружения субъект, его осуществлявший, обязан передать застройщику результаты проведенных инженерных изысканий, акты освидетельствования конструкций, работ, участков инженерно-технических сетей, проектную и прочую документацию, необходимую для нормальной эксплуатации объекта. При выполнении мероприятий, направленных на сохранение памятников культурно-исторического наследия, предоставление рассматриваемого документа уполномоченными органами и компетентными организациями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных в законодательстве относительно таких комплексов. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждается федеральным исполнительным институтом власти. В течение 3-х дней с даты предоставления документа уполномоченный орган направляет его копию в инстанцию, выполняющую госстройнадзор.

Налогообложение

Считается, что получение разрешения указывает на окончание работ с объектом и пригодность его к эксплуатации. Застройщик, который выступает как инвестор, оформляет сооружение в собственность, принимает его к учету в составе ОС. Последнее при этом может осуществляться как до регистрации права, так и после нее. Между тем многие застройщики интересуются, обязательно ли отнесение объекта к ОС после получения разрешения. Инвестор самостоятельно определяет готовность сооружения к использованию на том этапе, когда предоставлен документ. Чиновники, однако, против такого подхода. По их мнению, инвесторы таким способом оттягивают момент выплаты налога с имущества.

На практике готовность объекта определяется не наличием разрешения на ввод, а решением руководителя предприятия, для которого он реконструируется/строится. В случае недостаточной готовности застройщик вправе по закону выплачивать неполную сумму налога. В такой ситуации предприятие может признать объект пригодным к эксплуатации на этапе получения разрешения. Приняв соответствующее решение, организация может приступать к отделочным работам по своему ОС. Руководство предприятия может также закончить все ремонтные работы перед получением разрешения. Когда документ будет на руках, можно принять решение о готовности сооружения.

Расходы

Затраты на ввод сооружения в эксплуатацию в сводную смету не включаются. Они приводятся в отдельном документе. В смете учитываются расходы на:

  1. Выполнение мероприятий по пуску и наладке установок и оборудования подрядчиками.
  2. Материальные и топливно-энергетические ресурсы, необходимые для проверки и комплексного запуска оснащения.
  3. Содержание рабочих и инженерно-технических специалистов, осуществляющих пуск и наладку.
  4. Техническую помощь проектных, научно-исследовательских инстанций, выполняющих составление документации, экспертизу, консультирование, транспортировку персонала и прочие мероприятия.

Заключение

До вступления в действие нового законодательства ввод объекта реконструкции/строительства в эксплуатацию осуществлялся в соответствии с разными нормативными актами. Выбор того или иного положения производился в зависимости от типа здания. В январе 1988 г. были введены в действие СНиПы. В них устанавливался порядок, в соответствии с которым в эксплуатацию вводились промышленные объекты. По ранее существовавшему законодательству в качестве документа, подтверждающего окончание основного комплекса работ и соответствие фактических результатов требованиям проекта и техрегламентов, выступал акт государственной комиссии. В настоящее время действует иной порядок. Согласно правилам, ввод в эксплуатацию осуществляется при наличии разрешения, выданного уполномоченной исполнительной структурой или компетентной организацией, указанными в Градостроительном кодексе.

Для получения разрешения на ИЖС необходимо предоставить несколько документов, связанных с земельным участком. Одним из них является схема СПОЗУ, образец которой можно заказать в соответствующих организациях или же сделать своими руками. О том, на что нужно обратить внимание, как составить чертеж самостоятельно, подробно описывается в статье.

В большинстве случаев схема составляется в результате проведения профессиональной . Она представляет собой план, который содержит чертеж, условные обозначения и показатели будущего дома (количество этажей, площадь и другие). План показывает, как именно будет использоваться пространство, какие объекты будут возведены, на основе чего представители местной Администрации принимают решение о разрешении строительства.

Для подачи заявки собственник предоставляет:

  • договор купли-продажи или другой договор, на основании которого земля перешла в собственность;
  • план градостроительный;
  • СПОЗУ;
  • свидетельство о собственности и кадастровый паспорт на землю;
  • в некоторых случаях – описание внешнего вида будущего здания (если речь идет о районах поселения, где требуется сохранить исторические архитектурные особенности).

Список бумаг и порядок рассмотрения заявления регламентируется Градостроительным кодексом (статья 51).

Схема составляется только для обозначения объектов капитального строительства. Это дома ИЖС, где предполагается проживать круглогодично всей семьей, а также:

  • производственные здания;
  • непроизводственные сооружения (например, коммунального или культурного назначения);
  • разные виды трубопроводов;
  • дороги – автомагистрали и ж/д;
  • электрические коммуникации (ЛЭП, трансформаторные станции и т.п.).

Схема нужна не только для получения разрешение на строительство такого объекта, но и в случаях:

  1. Возведение капитального гаража.
  2. Реконструкция капитального объекта (создание пристроек к нему, строительство второго этажа, прочие существенные изменения).
  3. Капитальный ремонт объектов.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Образец схемы СПОЗУ действует в течение 3 лет с момента ее составления. Если строительство в течение этого времени так и не началось, собственнику следует повторно составить схему и снова обратиться за разрешением в Администрацию (даже если фактически на участке ничего не поменялось).

Образец схемы для ИЖС

По сути она представляет собой план земельного участка на местности. Причем в ней обязательно указываются как все существующие строения, так и проектируемые. Поскольку образец СПОЗУ часто требуется именно для начала строительства, основное внимание следует уделить чертежу будущего дома и других сооружений, которые предполагается возвести на территории.

Всегда состоит из 3 частей:

  1. Чертеж в масштабе 1:500 (в 1 см схемы 500 см реального пространства, т.е. в 1 см «бумаги» 5 метров территории).
  2. Условные обозначения.
  3. Технико-экономические показатели. Они характеризуют параметры здания, которое будет сооружено, а также площадь территории:
  • суммарная площадь дома;
  • суммарная площадь в пределах внутренней поверхности стен;
  • площадь по этажам;
  • общее количество этажей;
  • высота здания;
  • коэффициент плотности застройки (он должен быть в пределах 0,40);
  • коэффициент застройки (не более 0,20).

Как правило, под чертежом идет табличная часть, в которой указываются такие данные:

  • ФИО, должность разработчика;
  • его подпись;
  • дата создания схемы;
  • кто утвердил СПОЗУ;
  • сведения о заказчике;
  • масштаб;
  • общее количество листов;
  • номер этого листа.

На схеме обязательно указывают размеры дома и отступы внешних стен от границ участка . Все данные приводятся в метрах.

Подробный видео комментарий о строительных нормах по отступам:

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

В СПОЗУ обозначают только капитальные строения. Не учитываются бани, гаражи, теплицы, прочие хозяйственные постройки.

Программы для составления СПОЗУ своими руками

На практике составить СПОЗУ своими руками довольно просто только в том случае, если обладать соответствующими навыками. Требования к этому документу предъявляются достаточно серьезными, поскольку он играет важную роль в принятии решения о разрешении ИЖС. Очевидно, что схема, изготовления, изготовленная как простой чертеж, с существенными расхождениями по фактическим координатам будет сразу отклонена.

Поэтому при составлении предпочтительно пользоваться специальными компьютерными программами . Самый простой вариант – использовать простейший графический редактор Paint, который есть в каждой операционной системе Windows. Последовательность действий такая:

  1. Отсканировать план участка, который изображен, например, на одном из листов кадастрового паспорта.
  2. Сохранить полученное изображение в Paint.
  3. Дочертить все нужные элементы (схему будущего дома), привести все условные обозначения.
  4. Нанести все параметры дома, расстояния отступов его внешних границ от контуров участка.
  5. Привести все технико-экономические параметры, которые также нужно рассчитать самостоятельно.
  6. Внизу указать автора-составителя, дату, распечатать документ и поставить свою подпись.

Однако здесь важно иметь в виду, что качество изображения сканируемого документа должно быть очень хорошим (от 1000 пикселей в каждом измерении и более). Точность составления чертежа тоже очень важна: в 1 см 5 реальных метров, поэтому в каждом миллиметре 50 реальных сантиметров, т.е. полметра.

Поэтому чаще всего используют другие программы любительского и профессионального уровня – наиболее популярные описаны в таблице.

название программы особенности применения

самая распространенная программа, которая достаточно быстро осваивается даже любителями без соответствующих профессиональных навыков; позволяет учесть все изломы, точно нанести координаты поворотных точек, а также особенности рельефа территории

преимущественно используется только инженерами и профессиональными архитекторами, поскольку позволяет моделировать объект в трехмерном пространстве

предназначена для любителей, но также используется и профессионалами: позволяет получить достаточно точное изображение

На самом деле программ для проектирования схем местности, а также создания чертежей зданий гораздо больше. Поскольку результат, полученный с помощью компьютера, практически всегда точнее «ручного» плана, можно воспользоваться любым сервисом.

Пошаговая инструкция по созданию схемы своими руками

Работа по составлению схемы всегда начинается с изучения уже имеющейся документации. Речь идет о 2 важных бумагах:

  • градостроительный план, на котором отражен в том числе и ваш земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю, где обязательно есть и схема территории.

Важно понимать, что параметры, которые предполагается использовать, должны точно соответствовать данным документах. Никакие разночтения не допускаются, поскольку во всех случаях имеется в виду один и тот же участок земли.

  1. Сканируется изображение градостроительного плана, получается документ с максимально возможным разрешением.
  2. Изображение загружается в любой графический редактор, например, в AutoCAD.
  3. Приводится к требуемому масштабу 1:500.
  4. Все построенные сооружения, а также контуры границ участка и соседних территорий переводятся ровными и четкими линиями. Они должны быть монолитными и одинаковыми по толщине и цвету, «нахлёсты», углы и прочие дефекты не допускаются.
  5. Наносится чертеж будущего дома. Прочерчиваются границы здания, а его внутренность штрихуется или заливается определенным цветом, чтобы впоследствии обозначить здание на схеме.
  6. Составляются все условные обозначения, вносятся все параметры отступов, размеров дома в метрах.
  7. Рассчитываются и записываются все технико-экономические показатели дома (общая площадь дома, количество этажей и т.п.).
  8. Схема перепроверяется, после чего СПОЗУ можно распечатать и приложить к остальным документам для получения разрешения.

Подробный видеокомментарий архитектора:

Заказать СПОЗУ: пошаговая инструкция

Подобную услугу оказывают как государственные органы (архитектурный департамент местной Администрации), так и коммерческие организации. Специалисты (инженеры) работают примерно по такому же алгоритму, поскольку они всегда просят предоставить градостроительный план, на основе которого и осуществляется составление схемы СПОЗУ.

Но в этом случае качество работы практически гарантированно, а цена вполне доступна (стоимость приведена ниже). При выборе исполнителя стоит обратить внимание на лицензию компании, которая дает ей право заниматься подобной деятельностью.

Шаг 1. Сбор документов

И частные граждане, и компании заполняют заявку, но конкретный список документов отличается. Физические лица подают такой набор:

  • проект дома;
  • свидетельство о собственности;
  • градостроительный план;
  • кадастровый паспорт;
  • результаты топографической съемки (план местности).

А компании также подают все эти документы, но к ним добавляются и такие бумаги:

  • подробное задание на проектирование;
  • схемы организации движения пешеходов и транспорта;
  • учредительные документы (копии);
  • архитектурные планы;
  • инженерные отчеты по результатам изысканий;
  • описание участка, особенностей его расположения и предполагаемого использования.

Заявку обычно можно подать и онлайн: для этого используют форму, загружают скан градостроительного участка, соблюдая требования к качеству изображения.

Шаг 2. Процедура изготовления

Как правило, срок изготовления занимает 1 рабочий день, поэтому готовую схему могут сделать и в день обращения. Если объект довольно сложный (в случае с юридическими лицами), срок устанавливается индивидуально. На листе с чертежом ставится печать организации, ФИО и должность ответственного специалиста, составившего схему. Итоговый документ обязательно содержит не только рисунок и текстовую часть, но и титульный лист. В отдельных случаях составляются и приложения.

Шаг 3. Оплата услуги

Как правило, оплата совершается только по факту оказанной услуги. В отдельных случаях действуют акции с предложениями по 1900-2000 рублей за типичную схему участка для ИЖС. Однако чаще всего она варьирует в диапазоне от 3000 до 20000 рублей:

  • средняя стоимость за работу над участками в Москве и Подмосковье 5-10 тысяч рублей;
  • цена за услугу в Санкт-Петербурге и Ленинградской области немного ниже: 4-8 тысяч рублей;
  • в областных и краевых центрах порядка 3-7 тысяч рублей.

Таким образом, самостоятельно сделать схему СПОЗУ можно только в том случае, если есть определенный навык работы в специальной программе и понимание базовых основ черчения.

Важно понимать, что исполнитель должен не только уметь чертить, но и правильно рассчитывать все параметры дома в соответствии с существующими методиками. Если уверенности нет, стоит обратиться к профессиональным инженерам.


Тип извещения Запрос котировок
Номер извещения 0318200009213000107
Регион Краснодарский край
Наименование
Дата публикации 22 июля 2013 года
Дата и время начала подачи котировочных заявок 23 июля 2013 года
Дата и время окончания подачи котировочных заявок 29 июля 2013 года

Контактная информация

Размещение заказа осуществляется специализированной организацией
Почтовый адрес
Фактический адрес Российская Федерация, 350062, Краснодарский край, Краснодар г, Каляева, 196
Телефон 7-861-2200557
Факс 7-861-2200557
Электронная почта [email protected]
Контактное лицо Белик Антон Алексеевич

Предмет контракта

Предмет контракта Изготовление схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка
Начальная (максимальная) цена контракта 244,300.00 руб.
Количество товара, объем работ или услуг В соответствии с Техническим заданием
ОКДП
Место поставки товара, выполнения работ или оказания услуг Краснодарский край, Ленинградский район, с/п Ленинградское, ст-ца Ленинградская, ул. Ленина, 59-А и Краснодарский край, Белореченский район, с/п Родниковское, п. Родники, ул. Промышленная, б/н
Срок поставки товара, выполнения работ или оказания услуг Срок выполнения работ составляет 5 (пять) рабочих дней.
Заказчик Государственное казенное учреждение "Главное управление строительства Краснодарского края"

Сопутствующая документация

  • . Документация Схема , Документация Схема.rar
  • Лорис и Индустриальный свяжут мостовым переходом

    В Краснодаре оборудуют мостовой переход через железную дорогу между поселками Лорис и Индустриальный. Такое решение принято после встречи мэра Краснодара Евгения Первышова и председателя городской Думы Веры Галушко с жителями населенных пунктов. Об этом сообщает пресс-служба администрации города.

  • Краснодарские школьники спели на уроке "Владимирский централ"

    Ученики одной из школ Краснодара спели на уроке музыки песню "Владимирский централ" Михаила Круга. Об этом сообщает "Блокнот Краснодар". В интернете была опубликована видеозапись урока.

Похожие лоты

    Администрация Тарского городского поселения Тарского муниципального района Омской области

    Комитет имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Камызякский район"

    министерство строительства Самарской области

    Администрация Шахтерского городского поселения Углегорского муниципального района Сахалинской области

    Муниципальное казенное учреждение "Управление капитального строительства"



СХОЖИЕ СТАТЬИ