Приветствую! Сегодня в Сети активно раскручивается тема «супервыгодного бизнеса на аукционах». И неудивительно. Ведь с 2014-го года число банкротов в России растет с пугающей скоростью. Банки, компании-гиганты, мелкие частники и физические лица все чаще не могут расплатиться с долгами. Имущество банкротов выставляется на специальных аукционах по сниженной цене.

Сегодня я расскажу о том, как купить недвижимость на торгах по банкротству. Дам пошаговую инструкцию и, конечно, опишу плюсы-минусы и «подводные камни».

Аукцион по банкротству (в том числе и торги недвижимости) – это система торгов в электронном виде. Главная задача такого аукциона – быстро реализовать имущество банкрота (физического или юридического). Вырученными от продажи средствами погашается задолженность перед кредитором.

Условный пример. Виктор оформил в Альфа-Банке ипотеку на квартиру на 5 млн. рублей. Выплатив 2 млн. банку, заемщик вдруг потерял источник дохода. Банк выставил его квартиру, заложенную в банке, на аукцион. Лот был продан за 4 млн. рублей. Банк вернул себе остаток задолженности в 3 млн. (плюс пеня, штрафы и начисленные проценты). Остаток денег достался Виктору.

Скажем прямо, крайне невыгодная для заемщика сделка. Зато удалось «полюбовно» разойтись с банком и закрыть ипотеку.

Детально описывать процедуру банкротства юридического или физического лица я не буду. Начну с момента, когда имущество банкрота уже выставлено на продажу. На этом этапе в игру вступают покупатели-инвесторы.

Торги на аукционах по банкротству проводят в три этапа:

1. Первичные торги на повышение. Изначально недвижимость выставляется по «околорыночной» цене. В ходе торгов ее цена пошагово растет. Если желающих купить не нашлось – лот переходит на следующий аукцион.
2. Повторные торги. Цена снижается на 10-20%, и стартует второй раунд торгов на повышение. Если победителя определить опять не удалось — объект выходит на «третий круг».
3. Публичные торги. Это самый интересный для инвестора этап. По условиям публичных торгов по продаже недвижимого имущества объект выставляется на аукцион с шагом на понижение стоимости.

Какое имущество можно купить на торгах по банкротству?

1. Залоговое имущество (чаще всего, по ипотечным кредитам с большой просрочкой).
2. Имущество, арестованное за долги (например, по алиментам).
3. Активы, которые распродаются из-за банкротства физлица или компании (жилые квартиры, земельные участки, стрит-ритейл).

Как поучаствовать в аукционе по банкротству?

• Получить электронную цифровую подпись.

ЭЦП подтверждает принадлежность информации ее владельцу. Без такой «подписи» (набор букв и цифр на флешке) нельзя получить доступ к электронной торговой площадке и принять участие в торгах.

Важно! Выбирая компанию для оформления ЭЦП, обратите внимание на то, к каким площадкам она дает доступ. Цена вопроса: 5-10 тыс. рублей. Как правило, электронные подписи выдаются сроком на один год.

• Аккредитация на электронной торговой площадке.

Чтобы пройти бесплатную аккредитацию, достаточно загрузить на сайт требуемые ресурсом документы (для физлиц – это паспорт и ИНН). По времени процедура аккредитации занимает 3-5 рабочих дней.

• Выбор лота.

Кроме самого лота, стоит внимательно изучить и все документы, которые имеют к нему отношение (отчеты об оценке, документы о праве собственности). Недвижимость лучше осмотреть еще до начала торгов. Стоит заранее просчитать и срок окупаемости инвестиций!

• Настройка программного обеспечения.

Для участия в электронных аукционах используют специальные программы (формата Крипто-про) и сертификаты. Инструкции для работы с электронной подписью выдают в компаниях, которые их изготавливают.

Заявка на участие в аукционе оформляется на бланках установленного образца. На некоторых площадках ее автоматически формируют из данных, указанных при регистрации. На других – заявку каждый раз приходится создавать вручную и прикреплять к ним сканкопии паспорта и ИНН.

Перед подачей заявки участник и организатор подписывают соглашение о задатке. Задаток – это гарантия того, что Вы выполните все условия аукциона (в том числе, выкупите лот в случае выигрыша).

После того, как Вы перечислили задаток на расчетный счет, нужно «показать» организатору платежное поручение с отметкой банка (оригинал). Крайний срок подачи платежного поручения – последний день приема заявок на участие в торгах.

• Участие в электронном аукционе.

В процессе ведения торгов участники видят только номер участника и цену, которую он предложил (ФИО или название компании скрыты до момента объявления результатов).

Шаг торгов указан в условиях аукциона (от 0,5% до 5% начальной стоимости имущества). Подать свое ценовое предложение можно на протяжении временного периода (он тоже указан в условиях).

• Итоги торгов.

В течение получаса после окончания торгов организатор формирует протокол о ходе аукциона. А дальше в течение трех дней готовит еще один протокол: о подведении итогов. Второй протокол и содержит информацию о победителе.

• Завершение аукциона.

Для участников, которые не стали победителями, торги завершаются тем, что они получают свой задаток обратно (в течение нескольких дней).

А вот для победителя все только начинается. Он должен подписать договор купли-продажи. Если по каким-то причинам победитель передумал выкупать свой «приз», задаток ему не возвращают.

• Оплата лота и вступление в права собственности.

После подписания договора победитель вносит остаток суммы за выкупленный лот. Обратите внимание! Часто реквизиты для внесения залога и оплаты оставшейся суммы не совпадают! После полной оплаты и подписания договора купли-продажи победитель торгов становится полноправным владельцем недвижимости.

Как определяется победитель?

22 июня 2015 в закон №127-ФЗ были внесены серьезные поправки. Если не вдаваться в юридические детали, то теперь победителем признается тот, кто предложил бОльшую цену. Напомню, что раньше аукцион выигрывал тот, кто первым подал заявку. И победить на торгах можно было только с помощью автоматических систем (роботов).

Конкурсному управляющему дается пять дней на то, чтобы предложить договор купли-продажи победителю. Если с момента получения предложения прошло пять дней, а победитель не дает ответа, то управляющий обязан предложить договор участнику, который подал следующую по цене заявку. В этом случае победителю №1 задаток не возвращается.

Еще пара важных моментов:

1. Если в ходе торгов была подана только одна заявка на участие, управляющий объявляет несостоятельность аукциона. Он может предложить договор единственному участнику или «не засчитать» торги вовсе.
2. Если после определения победителя были выявлены нарушения с его стороны (например, участник не предоставил все необходимые документы), свой «приз» он не получит.

Где искать информацию о проведении торгов?

• Российский аукционный дом .

РАД – первая аукционная площадка для продажи частного и госимущества по всей территории России. Основные учредители: Сбербанк, компания «Русский ювелир» и Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов.

• Центр реализации . Одна из крупнейших российских площадок.
• Сбербанк АСТ .

Из плюсов отмечу удобный и интуитивно понятный интерфейс. Минус сайта – ограниченный выбор объектов для покупки. На аукционе Сбербанка продаются активы заемщиков Сбербанка.

• Фабрикант.ру . Одна из лучших российских площадок с большим количеством лотов.

Дополнительно можно пользоваться базами конфискованного имущества. На таких сайтах-агрегаторах собраны предложения по всему конфискованному имуществу, которое выставлено на торги (например, таможенный конфискат). Пример: сайт https://konfiskator.com/ .

Стратегии для заработка на торгах по банкротству

«Для себя»

Участник просматривает весь рынок аукционов и выбирает лоты в хорошем состоянии. Сравнивает цену покупки на аукционе и текущую цену на рынке. Покупает недвижимость и перепродает дефолтный актив с прибылью для себя.

Иногда стратегия «для себя» приносит не прибыль, а убыток. Например, если участнику не хватило опыта. Либо он неправильно просчитал риски.

«Для клиента»

Вы заранее нашли клиента, который готов купить квартиру, склад или торговый павильон. Размер дохода зависит от того, насколько велик дисконт лота на аукционе. Клиент не выкупит у Вас объект недвижимости, если его цена будет приближена к рыночной!

«Для инвестора»

Участник аукциона находит инвесторов, которые знают про выгоды аукциона, но не хотят лично участвовать в торгах. Стратегия предполагает, что Вы находите для него объект, готовите все документы и подаете заявку через агентский договор.

Ваш доход — это процент от прибыли инвестора (разница между ценой покупки на аукционе и продажей на открытом рынке).

Подводные камни аукционов на банкротстве

Нужно потратить кучу времени и сил

98% времени будет уходить на поиск ликвидного лота. Это скучная и монотонная работа для людей с ангельским терпением и усидчивостью. Еще чуть-чуть придется потратить на сбор информации по лоту, анализ рынка, изучение документов и принятие решения об участии в торгах.

Непосредственно сделка отнимает примерно 0,5% всех сил и времени. И большинство инвесторов «сливается» гораздо раньше.

На аукционы не выставляют лоты за «10% от рыночной стоимости»

По-настоящему «вкусные» объекты сметают в первые же секунды публичного предложения. А если объект «дожил» до последних этапов торгов и стоит сущие копейки – с ним точно что-то не так. Например, в квартире прописаны несовершеннолетние или земельный участок находится в глухой провинции.

Ликвидная недвижимость на аукционе продается по ценам, близким к рыночным!

И еще один момент. Очень интересные лоты с хорошим дисконтом на практике доступны немногим. «Избранные» создают целые команды и фирмы, через которые и выкупают лоты до публичного предложения.

Какими законами регулируются торги по банкротству?

Основной закон: ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Закон устанавливает нормы проведения аукционов по реализации имущества должника.

С 1 октября 2015 года вступили в силу отдельные положения «Закона о банкротстве граждан» (№154-ФЗ). По-другому его называют «Законом о банкротстве физических лиц». С момента его принятия банкротом в России могут признать не только юридическое, но и физическое лицо, и ИП.

А это значит, что имущество «физического» банкрота теперь тоже может быть выставлено на электронные торги. В том числе и недвижимость: квартира, дом, дача, гараж, земельный участок. Причем, реализовать на торгах по банкротству можно даже единственное жилье (если оно оформлено в ипотеку).

С чего начать обучение торгам?

Есть три способа научиться торгам на аукционах по банкротству.

1. Изучение специализированных форумов. Способ бесплатный, но затратный по времени. Он больше подходит не новичкам, а участникам с минимальным опытом торгов.
2. Обучающий видеокурс. В таких курсах вся технология торгов описана пошагово: от простого к сложному. Много примеров, практики и реальных кейсов. Минус – огромное количество «липовых» экспертов на рынке, которые обещают «золотые горы» и заработок «от 5 000 000 в месяц». Нужно понимать, что участие в аукционах по банкротству – это кропотливая и сложная работа. Но никак не «легкие деньги».
3. Видеоуроки на Youtube. Уроки в таком формате выкладывает, например, «Академия торгов по банкротству».

Плюсы аукционов

1. Доступная цена реализуемой на торгах недвижимости. Скажем, «ипотечные» квартиры часто можно купить на 20-30% ниже их рыночной стоимости.
2. Действия конкурсных управляющих регулируются государственными органами. Исключена ситуация «двойной продажи» или отказа должника передать квартиру победителю аукциона.
3. Объект в любом случае должен быть продан: на первом, втором или третьем аукционе. При отсутствии спроса цена может упасть в два-три раза от стартового значения.

Минусы аукционов

1. Всегда есть вероятность, что выставленный на торги объект недвижимости не соответствует конкурсной документации. В идеале, недвижимость нужно осматривать еще до начала аукциона.
2. Не всегда участники могут проверить объект «от и до» (нет отдельных документов либо управляющий тянет с их отправкой до последнего).
3. Участие в торгах по банкротству требует знаний и опыта.

Заключение

На торгах по банкротству, действительно, можно купить ликвидную недвижимость по цене на 20-40% ниже среднерыночной. Но такие «бриллианты» до публичных торгов доходят нечасто. Хорошие квартиры и дома на аукционах «за копейки» не продаются либо «улетают» с торгов со скоростью звука.

Покупка на аукционах по банкротству – это трудозатратное занятие, а не пассивный доход. Придется выучить «матчасть». Обрабатывать гигабайты информации. «Просеивать» тонны «мусора».

Но несмотря на все «но», я лично знаю пару человек, которые сделали покупку-продажу имущества на торгах по банкротству своим основным (и весьма прибыльным) бизнесом.

Подписывайтесь на обновления и делитесь свежими постами с друзьями в социальных сетях!

Покупаем дебиторские задолженности. Посредникам выплачиваем до 20 % от номинальной суммы задолженности. Оплата сразу, не дожидаясь взыскания.

Также вы можете продать нам ссылку с торгов по банкротству с ликвидной дебиторкой, если найдете ее на торговых площадках, при условии соблюдения требований указанных ниже. За это мы платим 5 тысяч рублей, переводом на сбербанк онлайн.

Предлагаемая дебиторка должна соответствовать следующим критериям:

Дебитор должен быть:

• реально работающим предприятием. В качестве подтверждения предоставляются (при наличии) действующий сайт предприятия, контактные действующие телефоны, иные доказательства, того,что предприятие реально работает (актуальные информационные сообщения в интернете, актуальная информация о наличии имущества, информация об актуальных заключенных гос контрактах и т. д).

При отсутствии достаточных доказательств, того, что предприятие действительно работает в настоящее время — сведения о предлагаемой дебиторской задолженности оплате не подлежат.

• действующим предприятием (не ликвидированным, не находящимся в стадии банкротства либо ликвидации)
• Дебитор не должен находиться в специальных реестрах налоговой службы (ФНС) («Отсутствует связь с юридическим лицом (по данным ФНС)», «Имеются не исполненные обязательства перед ФНС»,
• У дебитора не должен быть адрес массовой регистрации.
• Присутствие сведений о Финансовых показателях (не относится к компаниям, существующим менее года).
• в отношении дебитора не должно быть большого количества исполнительных производств (особенно оконченных в связи с невозможностью исполнения).
• Директор дебитора не должен быть «массовым» (https://service.nalog.ru/mru.do). Директор дебитора не должен иметь большого количества исполнительных производств (особенно оконченных в связи с невозможностью исполнения).
• Участники дебитора не должны быть «массовыми» (https://service.nalog.ru/mru.do)
• номинальный долг дебитора должен быть не менее 2 млн руб.

• Предлагаемая дебиторка по возможности должна быть просужена. В этом случае предоставляются ссылки на судебные акты (на решение суда первой инстанции, апелляции и кассации (при наличии).
• Дата судебного акта (Решения суда первой инстанции) не должна быть старше 01.08.2016 г.
• Если дебиторка возникла в следствие оспаривания сделки в рамках процедур банкротства - предоставляется ссылка на судебный акт (определение о признании сделки недействительной)
• В случае если предлагаемая дебиторка не является просуженной — предоставляется первичная документация (сканы). В состав первичной документации входят — договор, акты выполненных работ/оказанных услуг, товарные накладные, подписанные с обеих сторон акты сверки, переписка сторон и т. д. Первичная документация запрашивается у КУ.

Дата возникновения обязательств по непросуженной дебиторке не должен быть ранее 01.01.2016 г.

• В любом случае предоставляется отчет оценщика по предлагаемой дебиторской задолженности (с сайта федресурс). (При наличии таковой).

Основное предложение должно быть оформлено в виде док файла, содержащего все необходимую информацию, ссылки на источники, ссылку на торговую процедуру.

Последние три года в области инвестирования существует постоянный интерес к теме аукционов по банкротству. С учётом этого спроса появляются и умирают, как грибы в осеннем лесу, онлайн-курсы обучения торгам по банкротству. Есть достойные по содержанию, есть откровенно дилетантские. Если первые дают ещё полезную информацию, то последние только наживаются на жадности и необразованности наших сограждан.

Чтобы добиться положительного результата при участии в аукционах, необходимо посвятить этой деятельности около 10 000 часов своей жизни

Причиной подготовки ряда статей на данную тему стал крик о помощи простой русской женщины, проживающей в глубинке России, 70-ти лет от роду. Судите сами, текст обращения ко мне с сохранением стиля и орфографии автора:

«Здравствуйте,Александр! Давно хотела Вам написать,но стеснялась а может быть и боялась Мне нужна помощь по дебиторке не маленькая а большая т е время у Вас (я так думаю) уйдет много Немного о себе Я на пенсии Мне 71 год Только поймите меня правильно,я не хочу вызвать сочувствие у Вас т к пол страны в таком положении Говорят Беда не приходит одна Вот и у меня так получилось Помочь заработать на дебиторке Если Вы согласитесь мне помочь то думаю далее вопросы решать по скайпу Благодарю! Если Вам что-то не понравиться простите меня…»

«Доброй ночи! Вы конечно меня посчитаете (У Женщине что-то с головкой) Но с головой у меня все в порядке а вот положение катастрофическое Последние леньги собрала на обучение у ……. Вот начало с чего начать?-дебиторка) В заочники как оказалось -я не гожусь Мне трудно но очень надо Мне надо показать откуда берут дебиторку Я открывала ссылки но я там не нашла публичку и как ликвидность определить? и т д Можно ли с самого начала пройти этот весь процесс с Вами?Или возьмите меня в компанию только что Вы мне поручите -трудный вопрос? Или Вы что можете предложить? Но пожлуйста выручите меня Дочь с внуком в таком болоте И у меня кредит От пенсии остается 4,8 т рублей Спасибо…»

Вот такая грустная история.

И таких историй становится, по мере вовлечения в тему аукционов по банкротству простых граждан России, всё больше и больше. Люди забывают, а чаще всего и не знают правила Малькольма Гладуэлла о 10 000 часах. Применимо к торгам по банкротству оно звучит так: «Чтобы добиться положительного результата при участии в аукционах, необходимо посвятить этой деятельности около 10 000 часов своей жизни».

С какой целью? А она очень простая. Предостеречь некоторых любителей халявы в области инвестирования. Или, наоборот, воодушевить инвесторов, которые ищут ещё не опробованные области вложения свободного капитала.

Наиболее привлекательной с точки зрения инвестирования считается дебиторская задолженность

Моя история участия в торгах началась весной 2015 года. Тогда я искал дополнительный доход. На глаза попались онлайн-курсы стоимостью 17800 рублей. Меня устроила форма обучения и открывающиеся перспективы. Но пришлось искать деньги на оплату курса втайне от супруги, так как она была категорически против всевозможного участия в любых интернет-проектах. Причиной такого отношения было семейное финансовое положение, которое на тот момент оставляло желать лучшего.

Оплатил необходимую сумму и приступил к изучению. Сейчас, спустя три года, я понимаю, что это было только начало адского труда на галерах. Поэтому в настоящий момент я не имел морального права пройти мимо крика помощи женщины, о котором рассказал в начале статьи.

Но мне, в отличие от неё, больше повезло в том, что за плечами у меня было высшее образование, полученное ещё в Советском союзе. Оно и позволило довольно быстро и легко войти в тему торгов.

Через три месяца я почувствовал себя великим специалистом в области аукционов по банкротству. Купил электронную цифровую подпись. В ближайшем киоске «Союзпечати» под удивлённым взглядом киоскёрши (раньше, наверное, у неё никто не покупал субботний выпуск газеты «Коммерсант» - а именно в нем размещаются данные о банкротстве в России) приобрёл единственный и последний номер этой газеты. С деловым видом побрёл домой, в предвкушении получения вожделенных данных по торгам. Здесь меня ожидало первое, но не последнее разочарование. 50 газетных разворотов, испещрённых мелким шрифтом. На пятом развороте я прекратил издевательство над собой и в дальнейшем стал пользоваться только данными с агрегаторов информации по торгам - о них расскажу чуть позже.

Около 94% аукционов по банкротству признаются несостоявшимися

Вопросы, которые я хочу поднять и раскрыть в меру своих скромных познаний о торгах, звучат так:

• Кому полезно, а кому вредно участвовать в торгах?

• Алгоритмы поиска, анализа и покупки долгов юридических и физических лиц.

• Что необходимо знать при покупке чужого долга, дебиторской задолженности (далее по тексту - ДЗ)?

Итак, поехали!

Что же за зверь такой - аукционы по банкротству? Как его приручить?

Есть только две разновидности участия в торгах: аукцион и публичное предложение (далее по тексту - ПП).

• Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
• Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
• 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
• Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
• Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
• Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов - жилая недвижимость
• Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
• 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
• С чего начать обучение торгам по банкротству
• Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
• Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
• У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
• Законы о несостоятельности и банкротстве
• Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки .

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов – ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены .
2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП - AuSe. Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения . И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену ). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов , чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

• «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс).

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

• Российский аукционный дом (lot-online);
• Центр реализации;
• Сбербанк АСТ ;
• Межрегиональная электронная торговая система;
• «Фабрикант»;
• utender.ru;
• B2B-центр;
• электронная площадка «Аукционы Сибири»;
• Аукционный тендерный центр;
• RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

• bankrot-pro.com;
• bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики : интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов - жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость - 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость . То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта . В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов .

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд , которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на по пунктам:

1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).
   

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис . Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года .А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002 . Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Есть также отдельный федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Cевастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Текст закона можно почитать тут . . Следите также за всеми поправками, это очень важно.

ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА

Здравствуйте, Уважаемые инвесторы! Компания ES Capital занимается покупкой ликвидных лотов наторгах по банкротству физических и юридических лиц для их эффективной реализации с целью извлечения прибыли.

КТО МЫ ТАКИЕ?

Наш проект открылся в 2017 году, который успешно стартовал и привлек уже более 15 миллионов рублей инвестиций! Инвесторы спустя год после заключения договора с нами уже получили более 50% годовых чистой прибыли, часть из которой вновь реинвестировали с целью увеличения дохода! Мы команда экспертов торгов по банкротству. Наша цель - увеличение капитализации проекта для открытия новых филиалов на территории РФ, а также за ее пределами! Мы аккредитованы и сотрудничаем со всеми крупнейшими российскими электронными торговыми площадками, реализующими имущество должников в рамках Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

РЫНОК.

• 1. Недвижимость

Перед покупкой недвижимости мы проводим глубокий юридический и экономический анализ объекта. Если это жилая недвижимость необходимо изучить все ее правоустанавливающие документы, прописан ли кто-либо в ней, какова ее кадастровая стоимость для расчета налога с ее реализации, оценить ее рыночную стоимость, пользуется ли объект спросом на рынке, какой дисконт мы готовы предложить будущему покупателю при быстрой продаже, чтобы рассчитать с каким дисконтом мы готовы покупать объект, обязательный выезд на объект.

• 2. Автомобили

До принятия решения о выкупе автомобиля с торгов сначала мы проводим юридическую оценку данного решения, а именно: проверяем количество владельцев транспортного средства, были ли у них ДТП, имеются ли ограничения на транспортное средство, находится ли оно в залоге, запрашиваем документы на автомобиль с экспертным заключением у арбитражного управляющего, проверяем эти документы на подлинность. В нашей команде есть автоэксперт, который проводит оценку по каждому интересующему нас автомобилю. Выезжая на осмотр, он проверяет работоспособность двигателя, общее состояние автомобиля по кузову, среднюю рыночную стоимость.

• 3. Дебиторская задолженность

Чтобы принять решение о выкупе дебиторской задолженности, необходимо понимать текущее финансовое состояние предприятия дебитора. Для этого необходимо исследовать бухгалтерскую отчетность и финансовую отчетность организации, убедиться, что она находится не в предбанкротном состоянии, полностью изучить юридические связи предприятия с контрагентами, чтобы убедиться, что данная задолженность не возникла фиктивно по инициативе должника в процедуре банкротства, проверить используются ли расчетные счета организаций и в каких примерно объемах, убедиться, что у организации не имеется других кредиторов. Для такого анализа необходимо большое количество времени, которое мы готовы посвятить, потому что данный вид инвестиции является одним из самых высокодоходных в торгах по банкротству.

• 4. Ценные бумаги

Довольно часто на торгах можно встретить продажу ценных бумагкак предприятий-банкротов, так и физических лиц. Это могут быть акции и облигации известных компаний, облигации федеральногозайма, векселя крупных компаний, ипотечные сертификаты и т. д. До принятия решения о покупке ценной бумаги, мы проводим комплексный анализ эмитента ценной бумаги, в случае, если она не размещена на ММВБ, изучаем вид ценной бумаги, ее ликвидность на рынке. Если ценная бумага размещена на Московскойбирже, проводится анализ депозитария, срок реализации ценной бумаги через депозитарий, его комиссия.

АНАЛИТИКА РЫНКА

Определим текущее состояние рынка банкротства на территории РФ.

• Физические лица.

В 1 квартале 2017 года арбитражные суды зарегистрировали 7966 исков о признании должников банкротами, а в первые три месяца 2018 года – уже 11131 иск. Рост составил 28, 5%

При этом количество граждан, физических лиц и индивидуальных предпринимателей, признанных банкротами в январе-марте 2018 года, выросло в 1, 5 раза по отношению к 1 кварталу 2017 года – до 8966 человек (данные из Объединенного кредитного бюро).

Лидерами по числу банкротств в 1 квартале 2018 года стали Москва, где несостоятельными признаны 757 человек (+ 81% к 1 кварталу 2017 года), Московская область – 552 банкрота (+ 51%), Башкортостан – 431 человек (+ 119%), Санкт-Петербург – 440 человек (+ 50%) и Краснодарский край – 310 человек (+ 56%).

Интересно также, что на 1000 человек в России в среднем приходится 40 банкротов. Наибольшая «плотность» банкротств – в Вологодской области (136 банкротов на 100000 человек) и Рязанской области (84 банкрота на 100000 человек). Москва и Санкт-Петербург по этому показателю находятся в середине рейтинга – с показателями также близкими к среднестатистическим.

Количество потенциальных банкротов – заемщиков с долгом более 500000 рублей и просрочкой платежа более 90 дней хотя бы по одному кредиту – по данным ОКБ и «Федресурса» на 1 марта 2018 года составляет 702800 человек, или 1, 3% от общего количества заемщиков с открытыми счетами.

• Юридические лица.

Как показывает статистика последних лет, количество российских компаний, которые признаются банкротами, выросло в первом квартале 2015 года на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года и достигло 3765 (данные из Единого федерального реестра сведений о банкротстве, далее ЕФРСБ).

За 2014 год в целом число банкротств выросло по сравнению с предыдущим годом почти на 20% - до 14514.

Если взять более «свежую» статистику банкротства юридических лиц и сравнить со статистическими данными банкротств физических лиц, то юридические лица признаются судами банкротами реже, чем физические. За 1 квартал 2018 года арбитражные суды России зарегистрировали по данным информационной системы casebook.ru, 6875 исков о признании юридических лиц банкротами. Банкротных исков физических лиц за этот же период зарегистрировано на 60% больше – 11131. Для сравнения, за весь 2017 год были зарегистрированы 39783 иска о банкротстве физических лиц и 33400 исков о банкротстве юридических лиц. То есть, в 2017 году разница составила – 20%

Однако, исков о банкротстве юридических лиц за январь-март 2018 года зарегистрировано больше, чем за аналогичный период 2017 года, - 6875 против 6216 (+ 10%). В целом же количество судебных решений о признании компаний-должников банкротами остается на сравнимом с предыдущими годами уровне.

Также, согласно отчетам, по результатам проведения процедур банкротства, опубликованным арбитражными управляющими, сумма предъявленных кредиторами требований по завершенным делам о банкротстве составила в 1 квартале 2018 года 48, 4 млрд. руб., сумма удовлетворенных требований – 10, 5 млрд. руб. Сумма предъявленных к компаниям кредиторами требований по делам, находящимся в производстве, достигла 21, 8 млрд. руб., а сумма удовлетворенных требований – 1, 3 млрд. руб.

По словам экспертов, рост числа банкротств в России связан с ухудшением финансового положения многих компаний, так и с изменениями в законодательстве, которые усилили роль банков в процедурах банкротства.

На основании изложенного, можно сделать объективный вывод, что количество банкротств физических и юридических лиц в России растет.

Единственное реальный процесс, который может остановить данный рост, является подготовка и создание законов о финансовом оздоровлении компаний, а на сегодняшний день основная масса банкротных дел доходит до стадии конкурсного производства (продажа имущества с торгов) и ликвидацией компании.

При обращении в инвестиционную компанию частного инвестора либо юридического лица клиент обычно проводит сбор информации, систематизацию и сравнительный анализ по следующим основным критериям:

• Деловая репутация;
• Уровень доходности;
• Инструменты инвестирования;
• Срок окупаемости инвестиций;
• Гарантии возврата инвестиций.

Сбор информации, систематизация и сравнительный анализ ликвидных активов на торгах по банкротству, проводится Инвестиционной компанией по следующим критериям:

Движимое имущество.

Текущая стоимость автотранспортного средства на рынке;

Минимальный дисконт на лот, по которому Компания готова выкупить транспортное средство;

Каналы сбыта;

Анализ объекта оценки (существующие ограничения, состояние транспортного средства, удаленность от г. Москвы);

Рентабельность покупки лота.

Недвижимое имущество.

Текущая стоимость недвижимости;

Существующие ограничения (обременения) на недвижимость;

В случае выявления ограничений, расчет минимального дисконта для определения доходности после прогнозируемой цены реализации покупателю;

Расчет общего минимального дисконта;

Определение оптимальных критериев, определяющих выбор покупки недвижимости (зависит от местоположения недвижимости и ее вида – коммерческая или жилая);

Расчет рентабельности покупки лота с учетом анализа всех перечисленных критериев.

Дебиторская задолженность.

Анализ документов, подтверждающих задолженность;

Комплексный анализ компании-дебитора с помощью платных автоматизированных сервисов по проверке контрагентов по следующим показателям: наличие исполнительных производств, наличие текущих и завершенных судебных дел в арбитражных судах, бухгалтерская отчетность за последние годы, экономические показатели за последние годы, торговая деятельность;

После первичного комплексного анализа проверяются все показатели;

Определение дисконта выкупа задолженности от фактического размера задолженности (зависит от ликвидности компании-дебитора и процента риска невозврата, в случае отсутствия некоторых первичных документов, подтверждающих данную задолженность);

Определение срока возврата.

Ценные бумаги.

Изучение вида ценной бумаги;

Изучение эмитента;

В случае, если ценная бумага размещена на фондовой бирже (акции, облигации), определить кто является депозитарием, его комиссия, срок продажи данной ценной бумаги через депозитария или брокерскую компанию;

В случае, если ценная бумага не обращается на бирже (акция, облигация, вексель, сертификат), производится комплексное исследование эмитента по аналогии с анализом дебиторской задолженности.

НАШИ УСЛОВИЯ СОТРУДНИЧЕСТВА

Мы делим всю чистую прибыль с инвестором пополам

Мы отчитываемся инвестору о проделанной работе один раз в квартал

Мы несем полную материальную ответственность за средства инвестора

Мы гарантируем доходность инвестора до 50 % годовых

ПРИМЕРЫ НАШИХ КЕЙСОВ

Недвижимое имущество.

В сентябре 2017 года мы купили 2-х комнатную квартиру в Республике Мордовия, г. Рузаевка за 490 000 рублей. Рыночная стоимость данного имущества на тот момент составляла около 1 400 000 рублей. Через месяц после заключения договора купли-продажи квартира была реализована за 1 100 000 рублей. Доходность составила более 100 %

Движимое имущество.

В июле 2018 года на публичных торгах был куплен автомобиль Land Rover Range Rover 2013 года выпуска за 2 800 000, рыночная стоимость которого составляла около 4 000 000 рублей. через 3 месяца автомобиль был реализован за 3 650 000. Доходность по сделке составила 30 %

Дебиторская задолженность.

В июне 2018 года была выкуплена массовая дебиторская задолженность с публичных торгов по банкротству предприятия, состоящая из пяти предприятий-дебиторов. Общая сумма задолженности составляла 3 220 887 рублей. Лишь только 2 из 5 предприятий-дебиторов были действующими компаниями с неплохими бухгалтерскими балансами. Цена выкупа данной задолженности составила 145 000 рублей. Через 6 месяцев были заключены соглашения с дебиторами об урегулировании выплат по задолженностям. В итоге, мы получили 680 000 рублей по соглашениям. Доходность по сделке составила более чем в 4 раза!

УНИКАЛЬНОСТЬ ПРОЕКТА

Проект направлен на российский рынок, который еще больше развивается и растет в связи с введением в 2015 года ФЗ «О банкротстве физического лица» Преимущество проекта состоит в том, что «рынок банкротства» никогда не исчезнет. Каждый день открываются, банкротятся и ликвидируются новые компании, люди берут ежедневно миллионы кредитов и становятся впоследствии несостоятельными. Правоотношения между организациями и людьми совершаются каждую секунду по всей стране. Но, к сожалению, эти правоотношения не всегда приводят к желаемому результату обеих сторон, и как следствие - процедура банкротства, торги. Поэтому в данной деятельности всегда будет возможность инвестировать в новые интересные активы.

Аналитика рынка

Проект направлен на российский рынок, который еще больше развивается и растет в связи с введением в 2015 года ФЗ «О банкротстве физического лица»

Уникальность проекта

Преимущество проекта состоит в том, что «рынок банкротства» никогда не исчезнет. Каждый день открываются, бакротятся и ликвидируются новые компании, люди берут ежедневно миллионы кредитов и становятся впоследствии несостоятельными. Правоотношения между организациями и людьми совершаются каждую секунду по всей стране. Но, к сожалению, эти правоотношения не всегда приводят к желаемому результату обеих сторон, и как следствие - процедура банкротства, торги. Поэтому в данной деятельности всегда будет возможность инвестировать в новые выгодные активы.